6
Решил создать профильную тему с обсуждением исключительно цен на недвижимость ( всякую)
Напомню мой взгляд
http://vk.com/topic-29238599_26579936
Здесь можно смотреть индекс цен на московскую недвижку
http://www.irn.ru/gd/?class=all
Глобальный ресеч цен на недвижимость Knight Frank
http://my.knightfran...rch/?regionid=7
Вот так это выглядело весной
Вот так это выглядит сейчас
Явно идет перебор первый вторых волн
А вот так это будет выглядеть уже через месяца2
Статистические данные
Схожие темы
Поледные ссылки:
Скрытый текст
Скрытый текст
Частозадаваемые вопросы:
Скрытый текст
1. В чем основная особенность недвижимости как товара?
_Недвижимость имеет замечательное свойство менять свю сущность. Недвижимость может быть как средством потребления ( если это жилая недвижимость) так и средством производства ( если это комерческая недвижимость или жилая для ренты). Именно эта особенность и подталкивает недвижимость к образованию пузырей на благоприятных рыночных условиях и их лопанья от избыточного кредитования и использования недвижимости в качестве залогового имущества.
2. Верно ли утверждение, что недвижимость - это актив, который всегда только растет в цене?
_Это утверждение противоречит утверждению, что ни один тренд не может продолжаться бесконечно долго, если бы это было не так то не было б никаких других производств и видов деятельности кроме как покупка недвижимости с целью её последующей препродажи.
3. Вложение в недвижимость выгодно в любой момент времени?
_нет, это заблуждение, особенно в российских экономических реалиях. Проведем простой подсчет. Предположим вы вложились на сумму 2мл рублей как альтернативу депозиту с 8% годовых. Основной критерий это срок инвестирования
.Если вы захотите продать вашу недвижимость через год, то ваш депозит принесет вам 8% прибыли, а что б аналогичную прибыль вам принесла недвижимость нужно 8% ( прибыль)+13%(НДФЛ)= более 21%, коенчно часть этой суммы покроет рента(2-3%). Рента принесет вам больший доход, но если вы сдете нулевую квартиру, то после года сдачи её рыночная стоимость упадет, а если вторичную то потеряется товарный вид и приется вкладываться в амортизацию. Итого получается что за год 8% депозит равен росту цен на недвижимость примерно на 20%
.два же года вложения в недвижимость принесет вам уже более 16.5% прибыли. Посмотрим на вложение в недвижимость: рента принесет около 5% дохода, оставшеесе (11%) должно компенсироваться из роста стоимости +13%НДФЛ = 24(11+13)% - настолько должна вырасти стоимость недвижимости за два года ( или 11% в год) что б быть эквиваленту банковскому депозиту.
. Третий год для вледельцев недвижимости самый счасливый, они наконец то могут продать её при этом не платить НДФЛ. На депозите за 3 года у вас уже получился доход 25%.. а как с недвижимостью? рента вам принесла около 7% дохода, НДФЛ вы можете не платить, значит остальные 18% для компенсации депозитного вклада это по 6% в год ( в среднем) не менее 3х лет подряд...
В расчетах были использованы рад допущений
. процент депозита = ставки рефинансирования=8%, хотя на текущий момент рыночная ставка депозита более 10% что за 3 года означает разницу в 6%(-налоги)
. с ренты не уплачиваются налоги, хотя это не совсем законно
. налог на недвижимость и плата за содержание так же не учитываются
А теперь взгляним на цены на недвижимость за 5 лет, и найдем лишь один момент времени когда вложение в недвижимость могло оказаться выгодным - это дно кризиса 2009 года, во все остальные моменты с конца 2008 года вложение в недвижимость принесло убытки по сравнению с обыкновенным депозитом.
4. Иппотека и прочие льготы делают недвижимость ( жильё) более доступным
_ Это не совсем так. С одной стороны кредитование действиетельно приближают момент обладания недвижимостью, для тех кто берет кредит, но с другой стороны настолько же отдаляет для тех кто копит, разогревая рынок и способствуя образованию или препятсвуя естественному сдутию ( как на текущий момент в россии) пузыря. При этом момент наступление владения как для тех кто покупает с использованием кредита так и для тех кто старается накопить - отодвигается одинаково.
5. Недвижимость надо покупать тогда когда есть возможность, что бы жить .. иначе потом можно не купить.
_ Этот миф появляется всегда при надувании пузыря, хотя если почитать то в любой другой момент времени кроме экспонентоциального роста - это глубокое заблуждение. Рента вляет недвижимости составляет окло 5% в год от стоимости самой недвижимости. Не трудно прикинуть что имея выбор между покупкой здесь и сейча и арендой надо выбирать аренду. Потому, что дажеесли вложить средства предназначенные на недвижимость на депозит, годовой доход от депозита будет в 1.5-2 раза выше чем годовая рента. Инфляция в этом подходе не учитывается, потому что она действует как на недвижимость так и на вложение ( вместо депозита можно вложиться в дивидендные акции с фиксированной доходностью. В любом случае работает рыночный закон, что рента не может превышать ставку рефинасирование, в противном случае банки имеющие не оганиченный доступ к ликвидности по минимальной ставке брали бы деньги у центрального банка и сами бы строили и сдавали недвижимость, и тогда от избытка предложения рента всеравно б упала ниже ставки рефинансирования, но они предпочитают выдавать кредиты )). Это рыночный саморегулиремый механизм. соотношение эмперически примерно такое рента=0.6*ставки рефинансирования банковский депозит=ставка рефинансирования*1.3
и отношение ренты к банковскому депозиту всегда колеблится 1к2+-10%
Вывод: имея на руках деньги выгоднее вложить их под депозитный процент и на начисляемый доход, который в среднем в 2 раза выше ренты снимать жильё.
6. Цена не недвижимость определяется балансом спроса и предложения
_Миф экономистов нисшего звена. напимер жилая недвижимость: спрос на неё определяется численностью населения в данном районе, даже та недвижимость котороая приобретается для сдачи - сдется конечному человеку ( спрос на недвижимость суммарный для покупки и для сьёма). Так вот население Псковской области, России сокращается с 90х годов, население г. Пскова колеблится 200к с 89года.. при этом цена на недвижимость изменялась при этом на десятки процентов.
1. В чем основная особенность недвижимости как товара?
_Недвижимость имеет замечательное свойство менять свю сущность. Недвижимость может быть как средством потребления ( если это жилая недвижимость) так и средством производства ( если это комерческая недвижимость или жилая для ренты). Именно эта особенность и подталкивает недвижимость к образованию пузырей на благоприятных рыночных условиях и их лопанья от избыточного кредитования и использования недвижимости в качестве залогового имущества.
2. Верно ли утверждение, что недвижимость - это актив, который всегда только растет в цене?
_Это утверждение противоречит утверждению, что ни один тренд не может продолжаться бесконечно долго, если бы это было не так то не было б никаких других производств и видов деятельности кроме как покупка недвижимости с целью её последующей препродажи.
3. Вложение в недвижимость выгодно в любой момент времени?
_нет, это заблуждение, особенно в российских экономических реалиях. Проведем простой подсчет. Предположим вы вложились на сумму 2мл рублей как альтернативу депозиту с 8% годовых. Основной критерий это срок инвестирования
.Если вы захотите продать вашу недвижимость через год, то ваш депозит принесет вам 8% прибыли, а что б аналогичную прибыль вам принесла недвижимость нужно 8% ( прибыль)+13%(НДФЛ)= более 21%, коенчно часть этой суммы покроет рента(2-3%). Рента принесет вам больший доход, но если вы сдете нулевую квартиру, то после года сдачи её рыночная стоимость упадет, а если вторичную то потеряется товарный вид и приется вкладываться в амортизацию. Итого получается что за год 8% депозит равен росту цен на недвижимость примерно на 20%
.два же года вложения в недвижимость принесет вам уже более 16.5% прибыли. Посмотрим на вложение в недвижимость: рента принесет около 5% дохода, оставшеесе (11%) должно компенсироваться из роста стоимости +13%НДФЛ = 24(11+13)% - настолько должна вырасти стоимость недвижимости за два года ( или 11% в год) что б быть эквиваленту банковскому депозиту.
. Третий год для вледельцев недвижимости самый счасливый, они наконец то могут продать её при этом не платить НДФЛ. На депозите за 3 года у вас уже получился доход 25%.. а как с недвижимостью? рента вам принесла около 7% дохода, НДФЛ вы можете не платить, значит остальные 18% для компенсации депозитного вклада это по 6% в год ( в среднем) не менее 3х лет подряд...
В расчетах были использованы рад допущений
. процент депозита = ставки рефинансирования=8%, хотя на текущий момент рыночная ставка депозита более 10% что за 3 года означает разницу в 6%(-налоги)
. с ренты не уплачиваются налоги, хотя это не совсем законно
. налог на недвижимость и плата за содержание так же не учитываются
А теперь взгляним на цены на недвижимость за 5 лет, и найдем лишь один момент времени когда вложение в недвижимость могло оказаться выгодным - это дно кризиса 2009 года, во все остальные моменты с конца 2008 года вложение в недвижимость принесло убытки по сравнению с обыкновенным депозитом.
4. Иппотека и прочие льготы делают недвижимость ( жильё) более доступным
_ Это не совсем так. С одной стороны кредитование действиетельно приближают момент обладания недвижимостью, для тех кто берет кредит, но с другой стороны настолько же отдаляет для тех кто копит, разогревая рынок и способствуя образованию или препятсвуя естественному сдутию ( как на текущий момент в россии) пузыря. При этом момент наступление владения как для тех кто покупает с использованием кредита так и для тех кто старается накопить - отодвигается одинаково.
5. Недвижимость надо покупать тогда когда есть возможность, что бы жить .. иначе потом можно не купить.
_ Этот миф появляется всегда при надувании пузыря, хотя если почитать то в любой другой момент времени кроме экспонентоциального роста - это глубокое заблуждение. Рента вляет недвижимости составляет окло 5% в год от стоимости самой недвижимости. Не трудно прикинуть что имея выбор между покупкой здесь и сейча и арендой надо выбирать аренду. Потому, что дажеесли вложить средства предназначенные на недвижимость на депозит, годовой доход от депозита будет в 1.5-2 раза выше чем годовая рента. Инфляция в этом подходе не учитывается, потому что она действует как на недвижимость так и на вложение ( вместо депозита можно вложиться в дивидендные акции с фиксированной доходностью. В любом случае работает рыночный закон, что рента не может превышать ставку рефинасирование, в противном случае банки имеющие не оганиченный доступ к ликвидности по минимальной ставке брали бы деньги у центрального банка и сами бы строили и сдавали недвижимость, и тогда от избытка предложения рента всеравно б упала ниже ставки рефинансирования, но они предпочитают выдавать кредиты )). Это рыночный саморегулиремый механизм. соотношение эмперически примерно такое рента=0.6*ставки рефинансирования банковский депозит=ставка рефинансирования*1.3
и отношение ренты к банковскому депозиту всегда колеблится 1к2+-10%
Вывод: имея на руках деньги выгоднее вложить их под депозитный процент и на начисляемый доход, который в среднем в 2 раза выше ренты снимать жильё.
6. Цена не недвижимость определяется балансом спроса и предложения
_Миф экономистов нисшего звена. напимер жилая недвижимость: спрос на неё определяется численностью населения в данном районе, даже та недвижимость котороая приобретается для сдачи - сдется конечному человеку ( спрос на недвижимость суммарный для покупки и для сьёма). Так вот население Псковской области, России сокращается с 90х годов, население г. Пскова колеблится 200к с 89года.. при этом цена на недвижимость изменялась при этом на десятки процентов.
Сообщение отредактировал Konstantin: 08.11.2012 - 15:13
