Сообщений в теме: 1693

[Sam]

ну дык откуда у гоя хватка

[016]

Sam (27.08.2008, 23:17) писал:

ну дык откуда у гоя хватка

вот учили вас дураков учили... все напрасно...

[vvd]

pskov_180016 (27.08.2008, 22:22) писал:

cheni (27.08.2008, 22:13) писал:

А правильная логика повесить хомут на шею и под старость сказать: Фу наконец-то расплатился и сдохнуть   

Ну она моджет быть правильнее, если учесть что в этом варианте у вас к пенсионному вохрасту будет свое жилье, в отличии от варианта проснимать квартиру всю жизнь до пенсии и выйти на пенсию без кола без двора, с мизерной пенсией, без накоплений, так что даже снимать уже станет не на что...

Кроме того почему все подразумевают, что этот хомут к ним пристегнут, как кандалы!? Ведь его сам повесил, так же сам и снять можешь... Еще и заработаешь на этом... Илил по крайней мере свои деньги вернешь, включая проценты, да еще все это время ты в этом хомуте жил....

Типичные заблуждения, считаю! Снимать даже дорогую квартиру сейчас сильно дешевле, чем платить проценты за кредит на нее. Т.е. с чисто финансовой точки зрения аренда гораздо выгоднее: вместо 30 штук в месяц на проценты платить 10 за аренду а еще 20 откладывать. Плюс еще и том, что деньги не вложены в бетон, а работают, %% по ним капают уже в свою пользу. Только это, кстати, признак сильной перегретости рынка у нас.

Что бы не быть голословным конкретный пример:

В центре, на ул. Волкова в новом (2 года) кирпичном доме летом сдавалась пустая треха на 90кв. метров за 10 штук. Квартира инвестиционная, владельцы в Москве, аренда официальная, никто на выход не попросит.

За сколько ее можно купить сейчас: 90 метров *45 тыс./метр = 4050 тыс.
Ну пускай кредит 3 миллиона (25% первый взнос), ставка 12%

За год проценты по кредиту 360 тыс., плата за аренду — 120 тыс. Получается, 240 тысяч экономия. Через 12.5 лет спокойно выкупаем квартиру, не платя по телу кредита вообще ничего (экономия 3 миллиона). Это еще не считая %% от накопленных средств (спишем их на инфляцию). Ну и как, выгоден кредит сейчас??? Не забываем что в отсутствии ипотечного рабства человек не привязан к месту проживания (можно переехать в новый район, дом, улучшить условия если дети родились, просто свалить в Питер и Мск).

Из такой логики считаем и целевой уровень цены на 1 квадратный метр. 120 тыс. / 0.12 = 1000 тыс. должен быть кредит на эту треху, с первым взносом полная цена квартиры 1333 тысячи. Сделаем еще щедрую поправку на комфорт от чувства собственности и защищенности от арендатора: 1333 * 1.5 = 2000.

2000 тыс. / 90 м. = 22 тыс./м. — целевой уровень цены за квадратный метр дорогого кирпичного жилья в Пскове. Все, что выше — спекулятивный спрос и спрос обусловленный нехваткой жилья на рынке. В среднесрочной перспективе цена стремится не вверх, а как раз к целевому уровню.

Важные замечания:

Я вполне допускаю, что себестоимость строительства может быть выше! Только это ничего не меняет. Любой спекулятивный пузырь рано или поздно сдувается, спрос (даже при небольшом предложении) со временем насыщается. Или застройщики найдут варианты снизить издержки, или стройки замрут, а их предложение (и прибыль!) скатится до нуля.

Целевой уровень не означает, что цены рано или позно упадут именно до 22 тыс./м.! Он зависит от следующих величин: уровня доходов населения и инфляции (определяет арендную ставку) и процентной ставки по кредитам. Сейчас доходы растут, но и ставка по кредитам тоже поднимается.

На настоящий момент покупать жилье целесообразно только если есть свободные средства в размере полной стоимости квартиры и надо их защитить от инфляции лет на 20 (для детей).

Надеюсь понятно объяснил? Вступайте в партию ждутиков! Вон, в Риге и Таллинне уже празднуют победу (цены уже меньше чем у нас), скоро и Псков падет :-)

[016]

Ты не учел вероятность того, что через 12 лет она будет стоить не 45, а 150 тысяч за квадратный метр.... Например...

Ты так же не учел, например, в каком районе эта квартира находится, в каком доме, какой вид из окна. Ведь если квартира уникальная, то на нее вряд ли можно примерять такие формулы. Люди часто покупают квартиру именно сейчас, именно эту, потому что появилась возможность купить именно эту квартиру, а не 90 кв. метров...

[Sam]

pskov_180016 (27.08.2008, 23:59) писал:

потому что появилась возможность купить именно эту квартиру, а не 90 кв. метров...

именно эту надо тем у кого есть деньги и незнают куда их деть а тем кому гдето жить надо сё равно какую , и почти сё равно где

[vvd]

pskov_180016 (27.08.2008, 23:59) писал:

Ты не учел вероятность того, что через 12 лет она будет стоить не 45, а 150 тысяч за квадратный метр.... Например...

Ты так же не учел, например, в каком районе эта квартира находится, в каком доме, какой вид из окна. Ведь если квартира уникальная, то на нее вряд ли можно примерять такие формулы. Люди часто покупают квартиру именно сейчас, именно эту, потому что появилась возможность купить именно эту квартиру, а не 90 кв. метров...

Эээ нет! Учтены оба фактора!

По поводу 150 тыс. за метр, не забываем о капитализации процентов по отложенным средствам. Они ведь не в бетоне, и не в матрасе лежат. Если аренда с инфляцией подрастет до целевого уровня (в три раза), можно будет брать. Это может случиться и быстрее, но сейчас брать в кредит просто глупо — отдаешь бесплатно вторую квартиру продавцу.

Насчет района и уникальности вида, я учел это в поправочном коэффициенте, как 50% от стоимости. Любители эксклюзива могут до 100% поправку увеличить при желании (до уровня в 29 тыс.), сути (громадной переоцененности недвижимости) это не поменяет. Больше чем в два раза переплачивать за вид из окна может только Абрамович.

Сообщение отредактировал vvd: 27.08.2008 - 22:52

[016]

vvd (28.08.2008, 00:50) писал:

По поводу 150 тыс. за метр, не забываем о капитализации процентов по отложенным средствам. Они ведь не в бетоне, и не в матрасе лежат.

Вот в 2003 году 1 метр стоил 5 тысч рублей, а в 2007 - 45 тысч рублей. Вот ты мне скажи, если бы ты в 2003-м откладывал, куда бы так их вкладывал, чтобы твоя капитализация оправдалась?

[vvd]

pskov_180016 (28.08.2008, 01:03) писал:

vvd (28.08.2008, 00:50) писал:

По поводу 150 тыс. за метр, не забываем о капитализации процентов по отложенным средствам. Они ведь не в бетоне, и не в матрасе лежат.

Вот в 2003 году 1 метр стоил 5 тысч рублей, а в 2007 - 45 тысч рублей. Вот ты мне скажи, если бы ты в 2003-м откладывал, куда бы так их вкладывал, чтобы твоя капитализация оправдалась?

Пример некорректный. В 2003 надо было кредит брать (и под 20-25%%), т.к. цена была в пределах нормы. Только денег не было... А пузырь в Пскове начался в 2005ом.

[016]

vvd (28.08.2008, 01:08) писал:

Пример некорректный. В 2003 надо было кредит брать (и под 20-25%%), т.к. цена была в пределах нормы. Только денег не было... А пузырь в Пскове начался в 2005ом.

пример корректный в том, что все эти формулы хороши на бумаге, а в жизни, намного надежнее иметь квартиру, а не счет в банке...

[Russ]

Вот если продам свою халупу за, скажем 100к$, чего мона в омерике купить на эти деньги?
Показывают, что у вас тама почти даром отдают, только бери

[016]

Russ (28.08.2008, 01:14) писал:

Вот если продам свою халупу за, скажем 100к$, чего мона в омерике купить на эти деньги?
Показывают, что у вас тама почти даром отдают, только бери

На восточном побережье - ничего, ради чего стоит продавать свою халупу. На западном тем более. Хотя, в Бостоне можешь купить парковку для одного машино-места в общем гараже...
Но вот внутри страны, типа там в какой-нибудь богом забытой Минесоте или Кентукки - может уже чего и найдешь...

ЗЫ - я уже как-то тут выкладывал примеры домов на продажу, с ценами и фотками...

Сообщение отредактировал pskov_180016: 27.08.2008 - 23:20

[vvd]

pskov_180016 (28.08.2008, 01:11) писал:

vvd (28.08.2008, 01:08) писал:

Пример некорректный. В 2003 надо было кредит брать (и под 20-25%%), т.к. цена была в пределах нормы. Только денег не было... А пузырь в Пскове начался в 2005ом.

пример корректный в том, что все эти формулы хороши на бумаге, а в жизни, намного надежнее иметь квартиру, а не счет в банке...

Разценивать это как окончание дискуссии? Тогда просьба оценить исходное мое утверждение о том, что на данный момент брать квартиру экономически не выгодно, в сравнении с арендой. Так или нет?

[016]

vvd (28.08.2008, 01:23) писал:

Разценивать это как окончание дискуссии? Тогда просьба оценить исходное мое утверждение о том, что на данный момент брать квартиру экономически не выгодно, в сравнении с арендой. Так или нет?

не так, потому что ты не знаешь, что будет завтра...

[vvd]

pskov_180016 (28.08.2008, 01:25) писал:

vvd (28.08.2008, 01:23) писал:

Разценивать это как окончание дискуссии? Тогда просьба оценить исходное мое утверждение о том, что на данный момент брать квартиру экономически не выгодно, в сравнении с арендой. Так или нет?

не так, потому что ты не знаешь, что будет завтра...

Позиция понятна. Помимо аргументов приведенных выше, с моей точки зрения, она уязвима тем, что и кредит брать если не знаешь, что будет завтра является непозволительным авантюризмом.

[016]

vvd (28.08.2008, 01:34) писал:

Позиция понятна. Помимо аргументов приведенных выше, с моей точки зрения, она уязвима тем, что и кредит брать если не знаешь, что будет завтра является непозволительным авантюризмом.

кредит ведь это не твои деньги! ну не смог отдать, ну и что? собрал вещи, поехал не съемную квартиру. Даже если рынок рухнет, и твоя квартира стоит половину того, что ты за нее отдал - это уже проблема банка, понимаешь в чем прелесть!? И это худшее, что может случится...

Сообщение отредактировал pskov_180016: 27.08.2008 - 23:38

[vvd]

Кроме того, у наших банков пока еще нет отработанной практики, но аналогии с восточноевропейскими они вполне смогут потребовать от заемщиков дополнительного обеспечения по кредиту (залога машины например) для покрытия разницы между стоимостью кредита и рыночной ценой жилья. Тогда останешься должен и после продажи.

Сообщение отредактировал pskov_180016: 28.08.2008 - 00:20
не ту кнопку нажал, извини...

[016]

Что значит могут не могут? При нормальной иппотеке - жилье и все чем ты отвечаешь по долгам, ни копейки больше. Кроме того, все там прописано, что они могут, а что не могут, так что тут все понятно заранее... Ну а первый взнос и т.п., да, банк рискует, ты рискуешь, тут никуда не денешься...

короче, мне все понятно, что ты говоришь, в принципе ты прав, но лично для меня кредит всегда лучше, чем копить...

[Russ]

Цитата

Кроме того, у наших банков пока еще нет отработанной практики, но аналогии с восточноевропейскими они вполне смогут потребовать от заемщиков дополнительного обеспечения по кредиту (залога машины например) для покрытия разницы между стоимостью кредита и рыночной ценой жилья.

Не могут,  курите закон об ипотеке

Цитата

ЗЫ - я уже как-то тут выкладывал примеры домов на продажу, с ценами и фотками...

Ну покуда значицца подождем еще немного.

[Shymkach]

pskov_180016 (27.08.2008, 23:05) писал:

Shymkach (27.08.2008, 22:56) писал:

Я спокоен как удафф после кролика. Или ты сам себе?

нет, я тебе, просто я вижу кругом люди купили квартиры в новых домах, живут, никаких проблем... а некоторым все не слава богу...

Я то же купил. Два раза. По схеме: продал добавил и купил.
Хотел уже в третий раз, но не получилось, продать  по действующим ценам не смог.
Однако это не мешает видеть проблемы как практику… а не теоретику.

vvd (27.08.2008, 23:51) писал:

2000 тыс. / 90 м. = 22 тыс./м. — целевой уровень цены за квадратный метр дорогого кирпичного жилья в Пскове. Все, что выше — спекулятивный спрос и спрос обусловленный нехваткой жилья на рынке. В среднесрочной перспективе цена стремится не вверх, а как раз к целевому уровню.

Вот разумные и аргументированные мысли.  
Действительно жилье можно купить для инвестиции, а арендовать с целью инвестиции глупо.    Поэтому судить о реальной рыночной цене можно косвенно, отталкиваясь от стоимости аренды.
А инвестируют в жилье много, взять хотя бы ту же золотую набережную – мертвый район в котором практически никто не живет.

Russ (28.08.2008, 01:14) писал:

Вот если продам свою халупу за, скажем 100к$, чего мона в омерике купить на эти деньги?
Показывают, что у вас тама почти даром отдают, только бери

Смотря где в Америке. Страна большая. В Детройте сможешь виллу купить.
А так смотри цены в инете, за 100 туе моно много где купить на порядок более привлекательное жилье чем у нас.
http://www.domika-bulgaria.ru/

pskov_180016 (28.08.2008, 01:37) писал:

кредит ведь это не твои деньги! ну не смог отдать, ну и что? собрал вещи, поехал не съемную квартиру. Даже если рынок рухнет, и твоя квартира стоит половину того, что ты за нее отдал - это уже проблема банка, понимаешь в чем прелесть!? И это худшее, что может случится...

Почитай ипотечный договор, например с СБ. Если цены рухнут и цена будет меньше остатка долга, банк отбирает квартиру, а остаток денег взыскивает с тебя и твоих поручителей.
Кстати банк в любое время в одностороннем порядке, без объяснения причин, может пересмотреть %. Если не сможешь платить – гоу на куй.
И т.д.

[evil_beaver]

Shymkach (28.08.2008, 09:14) писал:

Почитай ипотечный договор, например с СБ. Если цены рухнут и цена будет меньше остатка долга, банк отбирает квартиру, а остаток денег взыскивает с тебя и твоих поручителей.
Кстати банк в любое время в одностороннем порядке, без объяснения причин, может пересмотреть %. Если не сможешь платить – гоу на куй.
И т.д.

оепт начинается нытье! нет конкуренции - нет условий нарманых! не ной а кредитуйся!