Сообщений в теме: 1693

[Pux]

Zеркальщик ГУРD (26.03.2012 - 14:50) писал:

Не уподобляйся америкашкам, которые всё на биг-маки меряют.

Вот ты не прав

[Konstantin]

Zеркальщик ГУРD (26.03.2012 - 14:50) писал:

Не путай причину и следствие. Цена недвижимости как была заоблачной после 3-кратного скачка в 2007 году, так и осталась. Просто твоё любимое молоко подорожало. Не уподобляйся америкашкам, которые всё на биг-маки меряют.

и ты не путай
посчитай те же цены  в долларах и увидешь что цены снизелись...
в евро снизились
а в рублях примерно на том же уровне ... так  вывод прост ценность недвижимости упала ( но ценность рубля) упала больше

[Zеркальщик ГУРD]

Господа, вы со своими продуктово-складскими анализами чёрт знает куда забредёте. Не дешевеет недвижимость, не дадут ей подешеветь. Планку на однушки в провинции в 1200000-1300000 рублей эта власть будет удерживать сертификатам, которые выдаёт всем, кому ни попадя. А комнаты в общагах дешевле 400000 рублей не опустятся из-за маткапитала. Этой власти не нужна дешёвая недвижимость, иначе их откаты, процент от стоимости нового строительства, уменьшатся. Что они - враги себе? А бла-бла-бла про доступное жильё я слышу от кремлёвских гномов с 2004 года. Но это всё сказки для электората. Точно такие же сказки "вновь избранного" Карлика несколько недель назад печатали все центральные СМИ перед выборами. Забыли уже, что ли?

[Any]

Konstantin (26.03.2012 - 15:06) писал:

а в рублях примерно на том же уровне ... так  вывод прост ценность недвижимости упала ( но ценность рубля) упала больше

ценность как была так и осталась: своя крыша над головой

[Дмитрий Александров]

Считать цены можно тремя способами.

1) В номинальном исчислении - т.е. какое количество каких бумажек и с какими картинками нужно отдать за, допустим, квадратный метр. Самый тупой способ, который, однако, предпочитает большинство. Потому что легко и наглядно. Но не совсем правильно.

2) В реальном исчислении - относительно цен на другие товары и услуги. Здесь учитывается инфляция, что уже более правильно.

3) Относительно среднедушевого дохода по региону (можно считать опять же как номинально, так и реально, см. п. 1 и 2). Этот вариант наиболее полно отвечает на вопрос "стала ли недвижимость более или менее доступной по сравнению с предыдущими периодами.


P.S. Еще не забываем, что считать можно в рублях, долларах, евро, тугриках, песо и т.д. и т.п.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 26.03.2012 - 15:41

[Дмитрий Александров]

Zеркальщик ГУРD (26.03.2012 - 15:09) писал:

Господа, вы со своими продуктово-складскими анализами чёрт знает куда забредёте.

Потому что только так и надо анализировать. А мерить все на какие-то бумажки с Ярославлями как-то нелепо. Бумажки эти не съешь, в них не оденешься и жить в бумажках не будешь. Вчера они - одно, сегодня - другое, а послезавтра ими, может быть, туалеты будем оклеивать. Поэтому "плясать" надо от вещей фундаментальных - текущих размера оплаты труда, цен на продукты, коммунальные услуги и прочего. Для этого, кстати, понятие инфляции и введено.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 26.03.2012 - 15:25

[Zеркальщик ГУРD]

Konstantin (26.03.2012 - 15:06) писал:

и ты не путай
посчитай те же цены  в долларах и увидешь что цены снизелись...
в евро снизились
а в рублях примерно на том же уровне ... так  вывод прост ценность недвижимости упала ( но ценность рубля) упала больше

Согласен, но лишь в малой части. Да, в 2008 году в моём городе однушка стоила 1500000 рублей или 60000 долларов ( 1 долл.-- - 25 руб. ). Сейчас 1200000-1300000, иногда 1400000 рублей или 40000-45000 долларов. Но зарплата за последние 4 года не выросла, как бы ни трындело об обратном холуйское ТВ. А вот цены на продукты, одежду, обувь, коммуналку подскочили. Так, что жалких грошиков, которые можно было бы отложить после всех повседневных трат на такую светлую, но безумно далёкую мечту о квартирке, стало намного меньше. Да и много ли среди скобарей счастливых обладателей перевязанных разноцветными резиночками "котлет" из зелёных американских бумажек, которые могли бы сейчас ощутить эту выгоду?

[Konstantin]

Дмитрий Александров (26.03.2012 - 15:21) писал:

Потому что только так и надо анализировать. А мерить все на какие-то бумажки с Ярославлями как-то нелепо. Бумажки эти не съешь, в них не оденешься и жить в бумажках не будешь. Вчера эти бумажки - одно, сегодня - другое, а послезавтра ими, может быть, туалеты будем оклеивать. Поэтому "плясать" надо от вещей фундаментальных - текущих размера оплаты труда, цен на продукты, комунальные услуги и прочего.

с древних времен - золото было единственным стабильным мерилом ценности
но суть сравнения ценности - в стабильности эквивалента стоимости
никто ж не мерит сахар  сначала в килограмах а потом в 900грамах  ( хотя именно для таких дураков и сделаны покеты кифира в 900г.. типо покет то не подорожал... хотя кефира стало меньше)

Zеркальщик ГУРD (26.03.2012 - 15:25) писал:

Согласен, но лишь в малой части. Да, в 2008 году в моём городе однушка стоила 1500000 рублей или 60000 долларов ( 1 долл.-- - 25 руб. ). Сейчас 1200000-1300000, иногда 1400000 рублей или 40000-45000 долларов. Но зарплата за последние 4 года не выросла, как бы ни трындело об обратном холуйское ТВ. А вот цены на продукты, одежду, обувь, коммуналку подскочили. Так, что жалких грошиков, которые можно было бы отложить после всех повседневных трат на такую светлую, но безумно далёкую мечту о квартирке, стало намного меньше. Да и много ли среди скобарей счастливых обладателей перевязанных разноцветными резиночками "котлет" из зелёных американских бумажек, которые могли бы сейчас ощутить эту выгоду?

конечно америкосы напечатали 4 трилоиона долларов ...
  а посчитай в том - что правительства не могут бескоенчно размнодить
монетраные функции на сегоднишний момент остались только у золота и частично у серебра

[Any]

  стоп!
разговор сводите к политике. это не тот раздел. хтите обсудить политическую сторону вопроса - будьте добры создайте тему  в соответствующем разделе.

[razdwa]

да, недвижимость дешевеет - относительно прошых периодов
смотреть надо не в "бумажном" расчете,
а исходя из того - что\сколько вы могли купить на стоимость сравниваемой покупки - раньше и сейчас.
но при этой доступность недвижимости  не стала ближе. а для некоторых (многих?) слоев населения отдалилась еще дальше, чем была ранее. в силу упадка реального и\или номинального дохода.

панельный дом. 3-шка.
в 2007 году она стоила 800 тыс.
сейчас она стоит 2,3-2,7 млн.

как видим - не слабый рост на цену.
а теперь сравним в контексте стоимости гречике

в 2007 году на 800 тыс можно было купить : 800 000 \ 15 = 53333,33 кг
http://www.ikar.ru/i...al_080227_8.gif

2011 год
2 300 000 \ 90 = 25555,55 кг

таким нехитрым образом, мы видим что цена квартиры в "гречневом" сравнении просела более чем в 2 раза.
пишу не псковский регион.

Сообщение отредактировал razdwa: 26.03.2012 - 15:41

[Дмитрий Александров]

На обсуждаемую тему (и не только) есть крайне познавательная статья. Рекомендую всем.

[razdwa]

тогда, скорее уж это: http://naganoff.live....com/44714.html

[Дмитрий Александров]

razdwa (26.03.2012 - 15:50) писал:

тогда, скорее уж это

Это тоже, но "Пособие" поинтереснее. Там меньше политики и больше наглядности.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 26.03.2012 - 15:54

[ReadOnly]

Объёмы и темпы строительства с 2007 года тоже увеличились (в Пск. обл.), но переизбытка жилплощади так и нет, всё кто-то покупает, а ценник так и остаётся заоблачным. Интересно было бы узнать сколько % прибыли имеют строительные компании и какая себестоимость жилья в многоквартирном жилом доме?

[razdwa]

себестоимость и прибыль застройщика уже неоднократно обсуждалось на форуме

[Konstantin]

razdwa (26.03.2012 - 16:34) писал:

себестоимость и прибыль застройщика уже неоднократно обсуждалось на форуме

я тут подумал что может есть такая  схема
строится дом
его себистоисмоть 15-20к аза метр
2/3 квартир продаются государству
а 1/3 выкупается из откатов ...

[Konstantin]

[razdwa]

ну если хотите демотивации, тогда уж так:
"20 лет за кубик бетона с дыркой света. СТАБИЛЬНОСТЬ"

[Дмитрий Александров]

Мильен это еще фигня, у некоторых такое по 10 мильенов продают.

[XmaN]

Квадратные метры: цены на квартиры в России реально снизить на 50%

Покупка квартиры в России - роскошь, доступная далеко не каждому. Несмотря на все государственные и региональные программы, призванные сделать жилье доступным для граждан, решение квартирного вопроса остается традиционно сложной для россиян проблемой. Хуже всего обстоит дело с покупкой недвижимости в столице. Как гласят многочисленные исследования, проводимых заграничными и российскими организациями, среднестатистическому москвичу нужно копить на свой собственный угол более 20 лет.

И это при условии, что он не будет вообще тратить свою заработную плату, а инфляция будет стоять на месте. На квартиру класса премиум такой "московский йог" может накопить всего... за век, если проживет его, конечно. В регионах ситуация несколько лучше, причем, что характерно, стоимость жилья в небольших городах по всей России приблизительно одинакова. Следующими за столицей эстафету ажиотажного спроса на недвижимость несут Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи.

Решать квартирный вопрос в масштабах страны надо комплексно, хором заявляют и чиновники, и девелоперы, и эксперты. Власти трубят о необходимости вести борьбу с монополизацией на рынке строительства жилой недвижимости, одновременно с этим пытаясь давить на банковский сектор, с тем, чтобы он все-таки поворачивался лицом к населению и снижал ставки по ипотеке. И ставки снижаются, правда, до западных стандартов в 3-5% годовых им еще очень далеко.

Безусловно, ждать от банков снижения ипотечных ставок до уровня ниже уровня инфляции бесперспективно. Кроме того, надо учитывать тот факт, что официальные данные по инфляции несколько расходятся с реальным поведением цен, на которое банки ориентируются больше, чем на данные органов власти. Так, например, в прошлом году официальная инфляция едва превысила 6%, но ставки по ипотечным кредитам едва подобрались к отметке в 10%. Как утверждают многие эксперты-макроэкономисты, дело в том, что реальная инфляция в России была значительно выше.

Однако, как считают эксперты, снизить стоимость жилья можно не только за счет уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В частности, участники девелоперского рынка уверяют, что установление прозрачных правил игры в отрасли, сокращение сроков согласования и - главное - искоренение коррупции, могут снизить общую инвестиционную себестоимость строительства жилой недвижимости чуть ли не на 50%.

Сравните это немедленно

Тем не менее при всей проблематичности квартирного вопроса в России собственников жилья у нас значительно больше, чем на Западе. Причиной тому массовая приватизация, начавшаяся в начале 1990-х гг. В развитых странах мира соотношение собственников и арендаторов варьирует в диапазоне от 40% к 60% до 60% к 40%. В России подобных официальных данных нет, во многом потому, что рынок аренды жилья практически полностью находится в "тени". Тем не менее можно утверждать точно, что количество муниципального жилья, доставшегося нашим гражданам в наследство от СССР, крайне невелико.

Другое дело, что обеспеченность квадратными метрами в РФ значительно ниже, чем за границей. "В Европе на человека в среднем приходится порядка 40 кв. м, в США - 60 кв. м. Россия же болтается на уровне 20 кв.м", - рассказывает руководитель аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.

Что касается Москвы, то, по словам эксперта, дороговизна жилья для резидентов столицы - проблема не очень острая, так как им чаще всего бывает необходимо докупить недостающие 20-30 "квадратов". При необходимости они продают уже имеющееся жилье и, немного доплачивая, покупают квартиру больших размеров. Высокие цены являются по-настоящему ограничивающим фактором только для приезжих, желающих закрепиться в столице.

Многие эксперты также акцентируют внимание на том, что если сравнивать цены на московскую недвижимость с некоторыми другими крупнейшими мегаполисами, то она покажется не такой уж и завышенной. Например, с Нью-Йорком и Лондоном, по сравнению с которыми расценки московских девелоперов выглядят просто скромными. Правда, такая оценка не учитывает разницу в доходах между этими "дорогими" городами и Первопрестольной.

Доработать напильником

Кроме того, немаловажной проблемой является еще и то, что российская жилая недвижимость, особенно массового сегмента, не выдерживает никакого сравнения с западными аналогами по многим основополагающим параметрам. Мало того что качество строительства в эконом-классе оставляет желать лучшего, так еще с маркетинговой точки зрения большая часть предложений выглядит сущим издевательством. Так, на российском рынке новостроек львиная доля приходится на квартиры без отделки. То есть, по сути, покупателю предлагается не квартира, а некий полуфабрикат. "По мировым стандартам жилье, в подавляющем большинстве случаев, продается с отделкой, есть даже кухонное оборудование – остается только выбрать мебель в гостиную и в какой цвет покрасить стены", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко. "У нас же преобладают предложения из серии "доработать напильником". То, что в мире делают застройщики, у нас перекладывается на плечи покупателя", - говорит эксперт.

На этом особенности российского предложения не заканчиваются. Многие счастливые обладатели новостроек с течением времени начинают замечать досадные несовершенства своего жилья вроде неровных стен или полов. Однако добиться сатисфакции от застройщика в большинстве случаев не получится.

Как пояснил управляющий директор Первого строительного треста Алексей Демьянчук, необходимо различать недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации здания, и так называемые потребительские недостатки. По его словам, в Москве строго следят за соблюдением обязательных строительных норм и правил. "Я не верю, что сегодня можно сдать дом в эксплуатацию, имея критически недостатки, например трещину на фасаде или неработающую систему сигнализации. Это сейчас очень строго контролируется, поэтому дешевле сделать, как положено, нежели откупаться взяткой", - говорит А.Демьянчук. А вот неровность стен относится к недостаткам потребительским. Она на безопасность эксплуатации здания не влияет, поэтому многие застройщики, особенно работающие в массовом сегменте, не обращают внимания на подобные "мелочи".

Из чего же, из чего же...

Из чего же складывается стоимость одного "квадрата"? По словам А.Демьянчука, в структуре инвестиционной стоимости жилья наиболее стабильную часть в масштабах всей страны составляет сегмент, включающий в себя, собственно, процесс возведения здания и подведения к нему коммуникаций (до подключения к городским сетям). В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тыс. руб на квадратный метр при его конечной рыночной цене в 110-120 тыс. руб. за "квадрат". В регионах разница наценка девелоперов за тот же объем работ составлять плюс-минус 10%. Остальная же часть стоимости квадратного метра формируется застройщиками, исходя из затрат, связанных с получением земельного участка, с согласованиями, подключением к сетям, наполненных во многом коррупционной составляющей. "Инвесторы сейчас не получают гипердоходов в доступном сегменте. Инвестиционная себестоимость таких объектов составляет от 80 тыс. до 110 тыс. руб за "квадрат". В итоге рентабельность от объекта к объекту варьируется от 5-10% до 30%", - говорит А.Демьянчук.

Как отмечает в свою очередь В.Луцков, механизмы аукционов по продаже и сдаче в аренду земли под застройку в московском регионе уже предполагают дальнейшую реализацию квартир по максимальной рыночной цене. "Земля оценивается достаточно высоко, оценивают ее инвестиционный потенциал, что и сколько можно на ней построить и за сколько продать", - поясняет он. Выходит, что высокая цена будущих квартир закладывается еще на уровне аукционов на земельные участки.

Ресторан, баня и чемоданчик с секретом

Самый растяжимый и не поддающийся подсчету сегмент в себестоимости жилья - это его коррупционная составляющая. По словам участников рынка, в Москве в последние годы уровень коррупции в низшей чиновничьей среде стал просто запредельным. "Стало невозможно даже не в плане денег, а в плане чинимых препон", - сетует представитель одного из застройщиков. По его словам, нередки случаи, когда в том или ином контролирующем органе требуют исполнения взаимоисключающих вещей или просто напрямую требуют денег, заявляя, что, несмотря на отсутствие нарушений, без достойной оплаты нужный документ подписан не будет.

Для решения этих проблем компании нанимают особого рода специалистов. "Издержки непосредственно на взятки могут составлять 10-15% от стоимости проекта. Но застройщику надо содержать сотрудников, которые решают эти проблемы, а также оплачивать техническую составляющую их работы. То есть, помимо прямых, существуют еще и косвенные затраты – на рестораны и т.д. В итоге коррупционная составляющая может достигать 30%", - рассказывает источник на рынке недвижимости.

Не является секретом также и то, что, несмотря на формально широкую конкуренцию, строительный бизнес в России, особенно в регионах, очень тесно связан с властью. Поэтому далеко не все игроки находятся в равном положении при распределении земельных участков, и в целом привилегированные компании чувствуют себя более чем вольготно.

Еще одним негативным фактором являются долгие сроки согласования в контролирующих органах. "Мировая практика показывает, что зачастую на получение всех согласований требуется несколько месяцев. В России согласования иногда затягиваются на несколько лет", - говорит О.Репченко. Эксперт отмечает, что сейчас "глава администрации может положить документ себе в стол и держать его год, при этом никакой ответственности за то, что люди теряют деньги, он не несет". А с учетом того, что подавляющее большинство компаний строит дома на заемные деньги, которые стоят весьма дорого, "можно представить, сколько процентов набежит по кредиту за 3 года при средней ставке 15% годовых".

Естественно, что полукриминальная специфика отталкивает иностранных инвесторов от российского сегмента жилищного строительства. Именно поэтому даже вступление в ВТО, по мнению экспертов, не привлечет к отечественному рынку недвижимости иностранцев. "В строительстве жилья основная проблема - коррупция. Иностранцы по большей части не понимают и не любят такие вещи, как передавать деньги в чемодане, париться в бане с главой администрации, чтобы он, выпив три литра водки, подписал выгодный контракт. В их понимании это коррупционные и политические риски, они с этим предпочитают не связываться", - говорит О.Репченко.

Социально нагруженные

Застройщики объясняют дороговизну квартир еще и тем, что зачастую за свой счет они вынуждены возводить инженерную и социальную инфраструктуру. В мировой же практике эти затраты обычно берет на себя государство, которое после доведения участка под застройку "до ума" продает его девелоперам, что, по мнению экспертов, позволяет значительно сэкономить. "Если возводить инфраструктурные системы централизовано, то, думаю, конечное строительство будет более экономичным", - отмечает О.Репченко.

По словам управляющего директора Первого строительного треста А.Демьянчука, в зависимости от того, идет речь о "точечной" застройке или массовых проектах, стоимость доли инженерных сооружений и прилегающей социальной инфраструктуры в конечной себестоимости жилья может сильно разниться. Так, по его словам, в "точечном" проекте нет расходов на социальную инфраструктуру, а доля "инженерки" может составлять порядка 20-30%. В районах массовой застройки этот процент ниже за счет эффекта масштаба - порядка 5-15% от стоимости "квадрата". "Но тут появляется социальная составляющая - школы, поликлиники детские сады - которая опять приводит нас к цифре в 30%", - говорит эксперт.

При этом А.Демьянчук отмечает, что в тех регионах, которые заинтересованы в инвесторах и не избалованы высоким спросом, власти зачастую готовы брать на себя финансирование строительства социальных объектов и инженерных коммуникаций. Кроме того, нередко предлагают выкупать часть квартир по госзаказу.

Резюмируя вышесказанное, мы получаем такой простой и одновременно сложный вывод: значительное снижение стоимости жилья в России вполне реально! Однако это можно сделать только за счет устранения бюрократических барьеров, коррупции, а также, в случае, если государство возьмет на себя "социальную" и "инженерную" нагрузку. "Изменение правил игры на рынке – действенный способ для ощутимого снижения стоимости жилья, особенно в тех регионах, где она сильно завышена, т.е. в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. И такое снижение может доходить до 50%", - уверен руководитель аналитического центра ИРН О.Репченко. Соответственно, для всех вышеперечисленных изменений требуется, в первую очередь, сильная политическая воля, считает эксперт.

Тем не менее, печальная российская практика показывает, что когда дело доходит до борьбы с коррупцией, власти становятся на удивление слабовольными и беспомощными.

Вероника Ичеткина
Теги: недвижимость, квартирный вопрос
06 апреля 2012 г
http://top.rbc.ru/ec...12/645087.shtml