Сообщений в теме: 1961

[Konstantin]

мечта

Any (15.02.2013 - 13:43) писал:

10 лет жить в просторной квартире, а не существовать в углу

а через 3 года отдать квартирку банку... мечта идиота

[Any]

Konstantin (15.02.2013 - 13:48) писал:

а через 3 года отдать квартирку банку... мечта идиота

много людей квартиры банку отдают?
ты сам себе проблеммы придумываешь чтоб их потом пытаться решить

[Konstantin]

и да небольшая поправочка

Konstantin (15.02.2013 - 12:33) писал:

исходя из разволновки получается что после окончания коррекции когда всеуже потеряют надужду в недвижимость - цены начнут расти?
и да и нет!
я прогнозирую что начнут расти, но  на другую недвижимость.. на индивидуальную ( загородные дома и тп)  не значит что квартиры будут давать на сдачу с мороженного.. но рост основной будет приходиться именно на загородное жильё....

Any (15.02.2013 - 13:50) писал:

много людей квартиры банку отдают?
ты сам себе проблеммы придумываешь чтоб их потом пытаться решить

а давайте спросим от  этом  016... много или мало?
пуырек в америке сдулся побыстрее именно из за краха ипотечных компаний.. когда америкосы перестали платить за ипотеке
у нас с этим по проще потому что большинству  достались квартиры на халяву а не в ипотеке....

[Кофесутра]

Константин, твоя ошибка в том, что ты рассматриваешь недвижимость в плане доходности и графики у тебя неправильные.
Представляет интерес только число сделок с недвижимостью, а точнее их динамика. Что это дает?
Если за аналогичный период сделок больше, то можно думать, что рынок растущий, если меньше падающий. Если примерно одинаково, то можно сделать вывод, что рынок в фазе зрелости. Всякие там индексы цен дают небольшие результаты только потому, что строить стали больше. Но свободных квартир в сдающихся домах практически нет, а это значит, что рынок еще не вступил в фазу насыщения.

[Konstantin]

АндрейС (15.02.2013 - 13:56) писал:

Константин, твоя ошибка в том, что ты рассматриваешь недвижимость в плане доходности и графики у тебя неправильные.
Представляет интерес только число сделок с недвижимостью, а точнее их динамика. Что это дает?
Если за аналогичный период сделок больше, то можно думать, что рынок растущий, если меньше падающий. Если примерно одинаково, то можно сделать вывод, что рынок в фазе зрелости. Всякие там индексы цен дают небольшие результаты только потому, что строить стали больше. Но свободных квартир в сдающихся домах практически нет, а это значит, что рынок еще не вступил в фазу насыщения.

я - нивкоем случае .. для меня цены лишь отражатель настроения толпы....
нет число сделок говорит об окончании тенденции
если  в конце растуего тренда идет всплеск обьемов - то это значит толпа пошла покупать .. рост закончился
если на падающем тренде виден рост обьемов - то это значит толпу разгрузили ... начинается рост
вот твое заблуждение об обьемах

Цитата

Третьи волны. Третьи волны сильны и широки, и тут невозможно ошибиться с направлением тренда. Погоду делают, по мере возвращения уверенности, все более благоприятные фундаментальные условия. Третьи волны обычно дают наибольший объем торговли, сопровождающийся активным ценовым движением, и наиболее часто оказываются растянутыми. Из этого, конечно, следует, что третья волна третьей волны и т. д., будет наиболее волатильным моментом в любой волновой последовательности. В эти моменты неизменно происходят пробои, разрывы «продолжения», скачки объема при исключительной широте рынка, главные подтверждения тренда по теории Доу и стремительные ценовые движения, что создает на рынке большую часовую, дневную, недельную, месячную или годовую (в зависимости от степени волны) прибыль. Влияние данной волны ощущают практически все акции. Индивидуальный характер третьих волн дает наиболее значимые, после волн В. указания на правильный подсчет волн при их развертывании.

Цитата

Волны С. Понижательные волны С обычно наиболее болезненны для рынка. Они являются третьими волнами и обладают большинством присущих третьим волнам свойств. Именно во время этих снижений наиболее надежной инвестицией являются наличные деньги. Иллюзии, удержавшиеся во время волн А и В, исчезают, страх берет верх. Волны С устойчивы и широки. Волна С имела место в 1930-1932, 1962 годах. 1969-1970 и 1973-1974 годы также могут быть отнесены к волнам С. Повышательные волны С в рамках направленных вверх коррекций на более крупных медвежьих рынках не менее динамичны, их можно спутать с началом нового внезапного подъема, особенно если они разворачиваются пятью волнами. Ралли октября 1973 года (см. рис. 1-37), например, было волной С в перевернутой расширенной горизонтальной коррекции.

вот мы сейчас ждем волну С....
ты знаешь её
.... 2008 год был всего лиьшь волной А

Цитата

Волны А. Во время волны А медвежьего рынка инвестиционный мир обычно уверен, что это противодействие — всего лишь отступление перед следующим туром подъема. Покупатели по-прежнему ломятся на рынок, несмотря на появление первых пугающих технических признаков на графиках отдельных акций. Волна А задает тон следующей волне В. Пятиволновая волна А указывает на то, что волна В будет зигзагом, в то время как трехволновая волна А указывает на треугольник или горизонтальную коррекцию.

чувтвуешь что даже на нашем форуме толпа отстает от рынка на один ход....все еще думают что этокоррекциии и рост продолжится .... а хренсаь два...

Цитата

Волны В. Волны В обманчивы. Они играют злые шутки с простаками, образуют «бычьи» ловушки. Это рай для спекулянтов, оргия азарта или выражение тупого институционального самодовольства (или и то, и другое одновременно). Они часто связаны с фокусом на Узком списке акций, часто «не подтверждены» другими индексами (см. обсуждение теории Доу в главе 7), они редко бывают сильными технически и практически всегда обречены на полную коррекцию волной С. Если аналитик может уверенно сказать себе: «С рынком творится что-то не то» — скорее всего, это волна В. Волны X и D в расширяющихся треугольниках (они обе являются повышательными коррективными волнами) обладают теми же характеристиками Будет достаточно всего нескольких примеров, чтобы проиллюстрировать сказанное.

по настроениям на рунке ... как вы думаете где мы сейчас?

[Any]

Konstantin (15.02.2013 - 14:13) писал:

по настроениям на рунке ... как вы думаете где мы сейчас?

Во Пскове

[Konstantin]

АндрейС (15.02.2013 - 13:56) писал:

Константин, твоя ошибка в том, что ты рассматриваешь недвижимость в плане доходности и графики у тебя неправильные.

и еще я всегда говорил и буду говорить что недвижиость нельзя рассматривать  с точки зрения доходности...
по одной простой причине - из за малой ликвижности
если ты хочешь купить недвижку  что б потом продать .. то во первых что б не платить налог на доход ты должен  быт ьсобственником более 3х лет, во вторых ты должен быть уверен что недвижка вырастет на 30 и более процентов ( доходность депозита за 3 года) , только тогда ты тлько будешь в нулях...
рост за 3 года на 30 и более процентов ... до окончания коррекции  ( отката цен на уровень 2006 года) не возможен ни прикаких условиях ....а если не будет роста по 10 иболее % в год - то это прямой убыток относительно безрискового депозита.....
так что недвижимость нельзя рассматривать как средство спекуляций!

Any (15.02.2013 - 14:14) писал:

Во Пскове

а на логистической кривой?

[Дмитрий Александров]

Konstantin (15.02.2013 - 13:48) писал:

а через 3 года отдать квартирку банку... мечта идиота

Фобия детектед.

Konstantin (15.02.2013 - 13:56) писал:

пуырек в америке сдулся побыстрее именно из за краха ипотечных компаний.. когда америкосы перестали платить за ипотеке

Сдулся, когда у каждого нищеброда по пять домов было и шестой с седьмым покупали. Нам до такого очень далеко.

[Konstantin]

Дмитрий Александров (15.02.2013 - 14:30) писал:

Сдулся, когда у каждого нищеброда по пять домов было и шестой с седьмым покупали. Нам до такого очень далеко.

брехня это
сдулая когда уже не сомгли повесить больше долга .. и еще стали нищебродами именно из за того что это и есть способ отнять накопления - засадить всех в недвижку

[Дмитрий Александров]

Konstantin (15.02.2013 - 14:18) писал:

если ты хочешь купить недвижку  что б потом продать .. то во первых что б не платить налог на доход ты должен  быт ьсобственником более 3х лет, во вторых ты должен быть уверен что недвижка вырастет на 30 и более процентов ( доходность депозита за 3 года) , только тогда ты тлько будешь в нулях...
рост за 3 года на 30 и более процентов ... до окончания коррекции  ( отката цен на уровень 2006 года) не возможен ни прикаких условиях ....а если не будет роста по 10 иболее % в год - то это прямой убыток относительно безрискового депозита.....

Константин, это неправильные расчеты. И уже тыщу раз объясняли, почему.

Недвижка, в отличие от бумажек, обладает фундаментальным свойством - она не может испариться в один день по щучьему велению. Да, она может подешеветь, может даже сильно подешеветь, но это временно и в целом не очень страшно. Пока что она дорожает сама по себе примерно на уровне 5-15% в год (в номинальном исчислении), то есть покрывает инфляцию без каких-либо лишних телодвижений. Это как бы номер раз.

Если квартира простаивает, совершенно логично ее сдавать, что многие владельцы и делают. Это еще 5-10% сверху инфляции. То есть в итоге прибыль в реальном исчислении получается не около нуля, как в случае с депозитами, а выше. Это номер два.

В итоге имеем небольшой, но стабильный доход без каких-либо существенных рисков.

Konstantin (15.02.2013 - 14:32) писал:

сдулая когда уже не сомгли повесить больше долга .. и еще стали нищебродами именно из за того что это и есть способ отнять накопления - засадить всех в недвижку

Сам по себе идея subprime-кредитования ущербна. Нечего нищебродам бабло давать за красивые глаза. А если уж начали раздавать, нечего ныть, что все обвалилось.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 15.02.2013 - 14:42

[Konstantin]

Дмитрий Александров (15.02.2013 - 14:44) писал:

Константин, это неправильные расчеты. И уже тыщу раз объясняли, почему.
Недвижка, в отличие от бумажек, обладает фундаментальным свойством - она не может испариться в один день по щучьему велению. Да, она может подешеветь, может даже сильно подешеветь, но это временно и в целом не очень страшно. Пока что она дорожает сама по себе примерно на уровне 5-15% в год (в номинальном исчислении), то есть покрывает инфляцию без каких-либо лишних телодвижений. Это как бы номер раз.
Если квартира простаивает, совершенно логично ее сдавать, что многие владельцы и делают. Это еще 5-10% сверху инфляции. То есть в итоге прибыль в реальном исчислении получается не около нуля, как в случае с депозитами, а выше. Это номер два.
В итоге имеем небольшой, но стабильный доход без каких-либо существенных рисков.
Сам по себе идея subprime-кредитования ущербна. Нечего нищебродам бабло давать за красивые глаза. А если уж начали раздавать, нечего ныть, что все обвалилось.

продолжай обьяснять
японцам например расскажи "не может испариться в один день по щучьему велению. Да, она может подешеветь, может даже сильно подешеветь, но это временно и в целом не очень страшно"

25 лет это вышегоризонта моей жизни... ввод:
1. ты говоришь не правду!
2. недвижимость может подешеветь один раз и на время более чем время сознательной жизни!.. .япония это доказала на практике!  Это же подтверждено многими американскими городами ( бывшими промышленными центрами)

так же ты говоришь

Цитата

Если квартира простаивает, совершенно логично ее сдавать, что многие владельцы и делают. Это еще 5-10% сверху инфляции. То есть в итоге прибыль в реальном исчислении получается не около нуля, как в случае с депозитами, а выше. Это номер два.

квартира в  москве стоит от ш милионов
http://realty.yandex...tedRegionId=213
а сдать ей можно  за 30к
посчитая годовую доходность.... 30к*12=360к ( это 6% годовых от стоимости).. учитывая что с 2007 года цены не вырасли.... а инфляция куда больше 6%...как потребительская так и официальная.. то получается, что
1.   5-10% сверху инфляции... это тоже не правда
2. прибыль не выше депозита, а много меньше
3. в случае введениея налога на недвижку и работы налоговиков по регистрации договоров найма - эта прибыль еще уменьшится
Оно и понятно ечсли ббыло так просто вложить деньги и получить доход выше депозита - то банки б так и делали .. бали б деньг на депозит и сдавали недвижку, но банки просчитывают все .. и понимают что это далеко не так!

В итоге получается что ложь два из двух и соотвенно вводы не верные... риски не учитаны ... доходность взята по максимальной планке

[Konstantin]

Konstantin (15.02.2013 - 14:57) писал:

ты скажешь что это япония . .чт о у них был пузырь и все такое
а я тебе скажу что у нас пузырь больше чем в японии .. у них ценник на жилую недвижкувырос с 120 до 550 в 4,5 раза ....за 6 лет.... нормлаьный такойпузырь

а что у нас
http://www.irn.ru/gd...ency=0#to_begin
с 20к 1999 года до 150к в 2007 году .... за 8 лет в 7,5 раз..... пузырь не меньше чем в японии ..
и там и там говорили о фундаментальной недооценнености о том что жить но надо где то ... что количеств оземли ограницено .. что цены не могут падать и скоро начнут отрастать...
фигушки
25 лет и нималейшей надежды на отскок.....

[Дмитрий Александров]

Konstantin (15.02.2013 - 14:57) писал:

япония это доказала на практике!

Это же подтверждено многими американскими городами

квартира в  москве стоит от ш милионов

Мне, если честно, нет никакого дела до Японии, Америки и Москвы. Я во Пскове живу, и мне интересен псковский рынок. А на нем все примерно так, как я описал выше. Хотя, согласен, средняя доходность пониже будет, я немного загнул. Предположим, что суммарный доход (подорожание + аренда) будет на уровне депозита или даже чуть ниже - все равно это интереснее депозита, ибо не бумажки.


P.S. Про аренду. Берем ДСКшную однуху за ~1,5 ляма с отделкой. Ставим туда простецкую мебель, сдаем за 8 тыщ, коммунальные отдельно. Это уже 6,5%. А ведь можно и дороже.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 15.02.2013 - 15:14

[Konstantin]

спросИте меня почему япония?
потому что мир идет по стопам японии
1. бернанке в 90х был консультантом японского центрабанка и советовал выходить из кризиса печатаньем денег... тоже что он сам делает сейчас в америке. мызнаем к чему это приводит
2. япония впала в дифляцию когда весь остальной мир рос...а сейчас весь мир впал в дивляцию....
вы хотите узнать что будет с миром через 20 лет... посмотрите на японию
1. стреющее население
2. разрушение промышленности
3. ни малейшей надежды на позитив

Дмитрий Александров (15.02.2013 - 15:09) писал:

Мне, если честно, нет никакого дела до Японии, Америки и Москвы. Я во Пскове живу, и мне интересен псковский рынок. А на нем все примерно так, как я описал выше. Хотя, согласен, средняя доходность пониже будет, я немного загнул.

понятно что  голова у тебя что б шапку носить ....
а если подумать где определяются цены на псковское жилье ..  нет уж .. в москве и питере и псков всего лишь дисконтирует эти цены....потому хошь не хошь поводыри цен на недвижку находятся в москве и питере...для которых в свою очередь поводыри - лондон и ньюёрк
так что хошь не хошь ты зубчик мировой экономики.... конечно тебе всеравно ведь ты не понимаешьэ того идумаешь что ты можешь определять цену на недвижку сам и она никак не звисит от динамики в кой о там москве ... но ты глубоко заблуждаешься

[Кофесутра]

Konstantin (15.02.2013 - 15:12) писал:

1. стреющее население

у нас убыль населения компенсируется мигрантами

[Konstantin]

рас такая пляска пошла то расскажу страшную тайну
цена на любой товар  у нас ли или  в японии зависит оттого какую доходность имеют государственные облигации америки....
потому что ни одна страна в мире не может напечатать собственнйо валюты больше чем у неё есть в резерве долларов и по сути центробанк просто перкаршивает доллары в местную раскарску
а  каждый выпущенный доллар иммеет долговое обязательство .. и вот стоимость этого долга  и есть цена нацианальных валют и любого товара номенированного в этих  местных псевдовалютах

АндрейС (15.02.2013 - 15:15) писал:

у нас убыль населения компенсируется мигрантами

и это ложь
у нас по итогам 2012 года население страны уменьшилось ( несмотряна приток мигрантов)
и еще те старны откуда едут мигранты - испытывают демографические сложности не меньше чем россия...

[Дмитрий Александров]

Konstantin (15.02.2013 - 15:12) писал:

вы хотите узнать что будет с миром через 20 лет... посмотрите на японию
1. стреющее население
2. разрушение промышленности
3. ни малейшей надежды на позитив

Они 20 лет назад уже по самые гланды зажратые были - золотой мильярд. Нам еще пилить сто лет до уровня их двадцатилетней давности. Сравнивать хрен с пальцем нет смысла.

Konstantin (15.02.2013 - 15:17) писал:

у нас по итогам 2012 года население страны уменьшилось ( несмотряна приток мигрантов)

Пруф или очередной звездеж.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 15.02.2013 - 15:19

[Кофесутра]

Konstantin (15.02.2013 - 15:17) писал:

рас такая пляска пошла то расскажу страшную тайну
цена на любой товар  у нас ли или  в японии зависит оттого какую доходность имеют государственные облигации америки....
потому что ни одна страна в мире не может напечатать собственнйо валюты больше чем у неё есть в резерве долларов и по сути центробанк просто перкаршивает доллары в местную раскарску

раньше было так, теперь нет. сам проверь

[Konstantin]

Дмитрий Александров (15.02.2013 - 15:21) писал:

Они 20 лет назад уже по самые гланды зажратые были - золотой мильярд. Нам еще пилить сто лет до уровня их двадцатилетней давности. Сравнивать хрен с пальцем нет смысла.
Пруф или очередной звездеж.

а в москве люди не зажратые живут ... там не мильярд а мильен ... это воовбще маловолнующий фактор... пузырь он и в африке пузырь...
пруф в теме про демографию был в нчале года выкладывал...
проверил да
http://www.gks.ru/wp...on/demography/#
численность населения не измениалась а вот смертность привысила рождаемость ...
но не в копейках это дело .. динамики это не меняет за 10 лет -3,5мл человек или 2,5%...  в пскове -10% ( если ты  живешь в пскове и интересуешься псковом)...

АндрейС (15.02.2013 - 15:29) писал:

раньше было так, теперь нет. сам проверь

каждый день смотрю.... трежер я дешевеют рынки растут трежеря дорожает - все дешевеет .. на любом интервале часовом и месячном.. все от золота и нефти до газпрома и сбербанка

[Кофесутра]

Konstantin (15.02.2013 - 15:41) писал:

численность населения не измениалась а вот смертность привысила рождаемость ...

о чем и речь, едут мигранты и это трудоспособное и трудолюбивое население.