Сообщений в теме: 1961

[eegeka]

blackmore (28.02.2016 - 23:22) писал:

Ты хочешь чтоб тебя повторяли ?

Нет не хочу, но все предпосылки наблюдаются.

[Konstantin]

Цитата

Вторичный рынок жилья в России попал под удар в связи с падением доходов населения и ростом предложения квартир в новостройках. По итогам первого квартала 2016 года в продаже оказалось почти на 30% квартир больше, чем за аналогичный период 2015 года. Снижение цен в ряде регионов превышает рекордные для прошлого кризиса 10%, но и это не стимулирует спрос.

Объем предложения жилья для продажи в 20 крупнейших агломерациях страны по итогам первого квартала 2016 года вырос на 28,6% к аналогичному периоду 2015-го, подсчитали в аналитическом центре ЦИАН. Сейчас на продажу выставлены 255,6 тыс. квартир. В первом квартале 2015 года объем предложения, напротив, снижался на 2,1% из-за ажиотажного спроса после первого скачка курса доллара и неопределенности, вынудившей часть собственников снять жилье с продажи.

Объем предложения во всех регионах растет с середины прошлого года, когда стали падать темпы поглощения на первичном и вторичном рынках, говорит руководитель аналитического отдела риэлторской компании «Этажи» Глеб Бекетов. По итогам 2015 года на региональных рынках количество сделок упало на 25-45%. Цены в разных регионах снизились на 10-20% в зависимости от насыщенности рынка и уровня конкуренции, отмечает господин Бекетов.

«Рост предложения на всех региональных рынках связан с увеличением срока экспозиции квартир и объемом предложения, который переходит на вторичный рынок из сегмента недавно сданных в эксплуатацию новостроек»,— говорится в материалах ЦИАН. Тренд на увеличение количества квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи дома в эксплуатацию, сохраняется с 2014 года, напоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Рост коммунальных платежей и налоговой нагрузки, борьба с „серым“ рынком аренды, увеличение до пяти лет срока безналоговой продажи вытесняют инвестиционный спрос»,— перечисляет он. Таким образом, квартиры на вторичном рынке и в новостройках фактически стали прямыми конкурентами, резюмирует господин Попов.

Кризисные показатели столичного рынка жилья выбиваются из общей динамики страны. В среднем по России квадратный метр жилья за год подешевел на 4,6%, до 101 тыс. руб. (данные ЦИАН по 20 агломерациям). Гендиректор Domofond.ru Эрик Сегерборг оценивает падение цен в городах милионниках в 4-9%. В ряде регионов — Волгограде, Воронеже, Перми, Саратове, Ижевске — квартиры за год подешевели более чем на 10%, что стало самым сильным снижением цены после предыдущего финансового кризиса 2008-2009 годов. Снижение цен в меньшей степени затрагивает агломерации, привлекательные для внешней миграции, с диверсифицированной экономикой — Краснодар (-2,1%), Екатеринбург (-6%), Тюмень (-5%), указывает Алексей Попов. В Москве, по данным ЦИАН, квадратный метр жилья подешевел на 3,3%, до 183,8 тыс. руб. В Domofond.ru, напротив, зафиксировали рост цены на 1%, до 216,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Роста спроса, пропорционального падению цен, опрошенные «Ъ» риэлторы не зафиксировали. По данным «НДВ-Недвижимость», треть потенциальных покупателей до сих пор ждут, что цены на вторичном рынке упадут еще ниже. Еще 22% не входят в сделки из-за неблагоприятных финансовых возможностей. По оценке директора сети офисов вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, в Москве в первом квартале количество сделок выросло на 10% по сравнению с последним кварталом 2015 года, а относительно первого квартала прошлого года — упало на 30%. По его мнению, активность покупателей зависит от колебаний курса валют и эта тенденция сохранится в ближайшее время. «Когда доллар дорожает, все торопятся с покупкой недвижимости, как только курс снижается, интерес покупателей падает»,— резюмирует он. Для первичного рынка первый квартал был более удачным: количество сделок по сравнению с первым кварталом 2015 года выросло в 2,5 раза.

[Ksant]

Можно сказать что и во Пскове (хоть он и не крупный город), предложение выросло по крайней мере процентов на 20...

[Konstantin]

Ksant (06.04.2016 - 12:20) писал:

Можно сказать что и во Пскове (хоть он и не крупный город), предложение выросло по крайней мере процентов на 20...

это на основании чего можно сказать?
личностные ощущения или есть факты?

[Ksant]

Факты. Могу довольно точно сказать про однухи.  Еще недавно среднее количество  таких квартир на авито колебалась в диапазоне 670-710 квартир. На сегодня было 840...

Сообщение отредактировал Ksant: 06.04.2016 - 19:25

[razdwa]

http://realty.rbc.ru...000690628.shtml

[Konstantin]

razdwa (10.04.2016 - 11:14) писал:

http://realty.rbc.ru...000690628.shtml

Цитата

В марте 2016 года размер просроченных долгов по ипотеке достиг 295 млн руб. — это рекордное значение за всю историю наблюдений Центробанка

стоит добавить что в соответвии РСБУ размер просроченной задолженности считает как сумма не выплаченных платежей ( если по кредиту не поступают платежи в течении 3х месяцев)Что немножко искажает общую картинуНапример если вы взяли в ипотеку 2000000 рублей с ежемесячной выплатой - 50к рублей.. и сразу же перестали платить, то за 3 месяца просрочка по ипотеке составит 150000 рублей. что не отражает всю широту проблем. ведь глупо думать о том что если человек не платит  по ипотеке боллее 3х месяцев, что через пол года или год он снова начнет платить как не в чем не бывало.БОлее правильный подход используют в международноё финансовой отчетности МСФО. они считают размер просроченной задолжности как ссумму невыплаченных платежей плюс сумма остатков по кредиту. Если в потребительском кредитовании два разных подхода дают разницу в подсчете просроченной задолжности ориентировочно в три разаТо в ипотечном кредитовани ииз за длительности самого кредитования и несопоставимо больших размеров кредитования  - такая разница может быть на порядок ниже.Например: вы взяли ипотеку 1,5 млн. на 15 лет. с ежемесячным платежом 18к рублейпо РСБУ через 3 месяца неплатежей у вас образуется просроченная задолженность 54трпо МСФО через те же три месяца у вас образуется просроченная задолженность в размере 1,5 млнКак видете разница в методологии дает разницу в результатах 28 раз...Если допустить что дальнейшего роста просрочки не будет ( а я думаю что это не так)

А теперь в чем вся жопистость ипотечного рынка ...? в том что в росии нет длинных денег ( вернее они быи в виде денег пенсионных фондов), но ни хранились в ВЭБ ( если государственный пенсионный фонд) и были закопаны на олимпийских стройках, но поскольку это деньги длинные.. пока они не нужны .))) пока люди не дожили до пенсионного возраста. в любом случае этих денег уже нет. есть балы... бонусные балы и программа лояльности ))другой источник длинных денег был в виде иностранных кредитов - его тоже обрезали.И всё.Осталось только короткое кредитования  ( берешь денег на год и отдаешь в долг на 15 лет).. за счет привлечения вкладов... ключевое в этом видео то, что ипотечное кредитование рушится при просрочке по выданным кредитам более 8% годовых.при просрочке 10% годовых ( каждая десятая выданная ипотека - это безвозвратный кредит)... вы по стуи являетесь покупателем неликвидного актива.

[url="https://vimeo.com/162248516"]Ипотечная пирамида[/url] from [url="https://vimeo.com/dkonst"]Дубровин К.[/url] on [url="https://vimeo.com"]Vimeo[/url].

https://vimeo.com/162248516

[media][/media]

<iframe src="https://player.vimeo...e=0&portrait=0" width="500" height="281" frameborder="0" webkitallowfullscreen mozallowfullscreen allowfullscreen></iframe>

сук как сюда видео с vimeo вставить?

Сообщение отредактировал Konstantin: 10.04.2016 - 12:50

[Konstantin]

и еще однапроблема
в том что как сказано в видео, которое мнене удалось вставить:
банк расчитывает модель ипотечного кредитования исходя из общего партфеля в котором есть как надежные так и рисковые заёмщики, носо врмеменем надежные заёмщики гасят задолженность, а доля рисковых (включая тех кто перестаёт платить) начинает расти по экспоненте

[razdwa]

вижу в цифрах (на примере залоговой витрины втб).

выставляют квартиру за 6500 (видимо за эту сумму изначально она покупалась ипотечником).
при этом в этом же доме квартиры сейчас стоят от 5 до 5.7 (речь про однушки)

т.к. покупатель предпочтет купить безгеморойный вариант за 5,3
то банку придется чем-то заманить покупателя... то есть снизив цену, которая будет ниже рынка
предполагаю, что реализация по итогу будет за 4,9-5

вообщем скоро настанет "время покупать" у кого есть нал

[бродяга]

razdwa (10.04.2016 - 13:18) писал:

вижу в цифрах (на примере залоговой витрины втб).

выставляют квартиру за 6500 (видимо за эту сумму изначально она покупалась ипотечником).
при этом в этом же доме квартиры сейчас стоят от 5 до 5.7 (речь про однушки)

т.к. покупатель предпочтет купить безгеморойный вариант за 5,3
то банку придется чем-то заманить покупателя... то есть снизив цену, которая будет ниже рынка
предполагаю, что реализация по итогу будет за 4,9-5

вообщем скоро настанет "время покупать" у кого есть нал

если бы у людей был нал, то цены бы не падали

[Konstantin]

razdwa (10.04.2016 - 13:18) писал:

вижу в цифрах (на примере залоговой витрины втб).

выставляют квартиру за 6500 (видимо за эту сумму изначально она покупалась ипотечником).
при этом в этом же доме квартиры сейчас стоят от 5 до 5.7 (речь про однушки)

т.к. покупатель предпочтет купить безгеморойный вариант за 5,3
то банку придется чем-то заманить покупателя... то есть снизив цену, которая будет ниже рынка
предполагаю, что реализация по итогу будет за 4,9-5

вообщем скоро настанет "время покупать" у кого есть нал

банк продает скорее всего либо по залоговой стоимости( по той по которой залог был оценен  при выдаче кредита, потому что переоценку залогового имущества - деалют редко и нехотя)
либо
продает по остаточной задолженности( если аукцион на повышение), но с учетом процентов пений иштрафов

немножко пошаманил с цифрами


Пока ничего такого страшного нет.
с низов 2009 года обьем выданной ипотеки вырос в 4,5 раза и обьем просроченной задолженности вырос так же в 4,5 раза.
Но во что напрягает
1.  2009 года ставка по ипотеке снизилась с почти 15% годовых до 12.. те не отражает текущие риски
2. с 2010 года удавалось сдерживать а за чистую снижать долю просроченной задолженности в в совокупном обьеме выданных кредитов за счет более интенсивного роста выдачи ипотек.  А с декабря 2014 скорость роста ипотечного портфеля стала заметно меньше скорости роста просроченной задолженности.  Мы уже по приблизились к худшим показателям 2009 года, но тогда совокупная доля ипотечной задолженности была в 5 раз меньше...
3. Я не вижу то за счет чего банки могут снизеть долю просроченной задолжности по ипотеке, при том что я понимаю что доля проблемых кредитов по автокредитам, или потребкредитам растет куда больше. Я вообщене понимаю на чем банки сейчас зарабатывают.

Вот простой расчет с 2014 года ( декабря по март 2016 года) просроченная задолженость вырасла с 30 мильяродов рублей до 47 .. ( 17 мильярдов) - это те сумма платежей которые не выплатели за 15 месяцев  грубо говоря по 1,1 лярда в месяц проблемная задолженность, при том что ставка чуть более 12%
открываем ипотечный калькулятор
1. ставка 12% годовых
2. ежемесячный платеж 1,1 лярда
3. средний срок ипотеки 15 лет
получается, что с декабря 14 года перестали поступать платежи от ранее выданных ипотек на 91 лярд (и это только 1/3 - 17 из 47) просроченной задолжности)
обьщий обьем ипотечных кредитов по которым не идут платежи - почти 300 лярдов ...
300 мильярдов депозитов - приянтых у населения и выданных в как бы надежные займы

бродяга (10.04.2016 - 14:00) писал:

если бы у людей был нал, то цены бы не падали

и купили бы они не непонятный бетон а доллары ...
правильно я говорю?

[razdwa]

бродяга (10.04.2016 - 14:00) писал:

если бы у людей был нал, то цены бы не падали

речь не о всех.
а о тех, у кого ЕСТЬ нал

Konstantin (10.04.2016 - 14:07) писал:

и купили бы они не непонятный бетон а доллары ...
правильно я говорю?

а с долларами все понятно?
куда более понятно: купил недвижку и сдаешь по-маленьку.

чем:
купил баксы и сидишь ждешь - вверх или вниз

[Konstantin]

razdwa (10.04.2016 - 14:51) писал:

а с долларами все понятно?
куда более понятно: купил недвижку и сдаешь по-маленьку.
чем:
купил баксы и сидишь ждешь - вверх или вниз

а почему купить доллары и сдавать их по маленьку( вклад или купить еврооблигации правительства)... получать те же 4-6% годовых, но не надо ни гемор с квартирантами ни налога на имущество ни прочего гемороя.. + почти абсолютная ликвидность

[razdwa]

Konstantin (10.04.2016 - 16:20) писал:

а почему купить доллары и сдавать их по маленьку( вклад или купить еврооблигации правительства)... получать те же 4-6% годовых, но не надо ни гемор с квартирантами ни налога на имущество ни прочего гемороя.. + почти абсолютная ликвидность

про абсолютную ликвидность:
квартира в мск в норм районе\норм состоянии и в рыночную цену - уйдет у вас практически моментально
так что если у потенциального инвестора есть 5-7 млн---

сравним:
купили кв в мск за 6500
сдаем в аренду за 32\месяц (и ложим эти деньги на вклад, под ставку 15%)
получаем 422 351,15
http://fincalculator...ulyator-vkladov
получили доходность 6,49% от вложенной суммы

+ удорожание недвижки 2% (еще 130 000)


что-то бродяга не продает свою недвижку и не вкладывается просто в доллар

[Сергей Александрович]

razdwa (10.04.2016 - 17:28) писал:

про абсолютную ликвидность:
квартира в мск в норм районе\норм состоянии и в рыночную цену - уйдет у вас практически моментально
так что если у потенциального инвестора есть 5-7 млн---

сравним:
купили кв в мск за 6500
сдаем в аренду за 32\месяц (и ложим эти деньги на вклад, под ставку 15%)
получаем 422 351,15
http://fincalculator...ulyator-vkladov
получили доходность 6,49% от вложенной суммы

+ удорожание недвижки 2% (еще 130 000)


что-то бродяга не продает свою недвижку и не вкладывается просто в доллар

диверсификация)

[Konstantin]

razdwa (10.04.2016 - 17:28) писал:

про абсолютную ликвидность:
квартира в мск в норм районе\норм состоянии и в рыночную цену - уйдет у вас практически моментально
так что если у потенциального инвестора есть 5-7 млн---

сравним:
купили кв в мск за 6500
сдаем в аренду за 32\месяц (и ложим эти деньги на вклад, под ставку 15%)
получаем 422 351,15
http://fincalculator...ulyator-vkladov
получили доходность 6,49% от вложенной суммы

+ удорожание недвижки 2% (еще 130 000)


что-то бродяга не продает свою недвижку и не вкладывается просто в доллар

про удорожание.. точно так же можно учесть удешевение... "никто" считаю что не стоит это учитывать ибо в долларах недвижка за 2 года опдешевела в 2 раза
а теперь минус 1%-2% - налог на имущество, это ж у вас не единственная квартира?
теперь если вы сдадите квартиру на 3-4 года, то уверяю вам для последующей сдачи надо будет делать как минимум ремонт.. ибо снижать стоимость аренды
вклад под 15% ... 1,5максимум .. вроде как сейча, ну 12: если с бонусами всякими

стоимость экспозиции недвижки даже в москве выросла более чем в 2 раза.. это не мое мнение а мнение сайтов по продаже недвижимости

И наконец 6,49%  - в рублях

или 3-4% в долларах...

я б выбрал в долларах ( чесн слово)

[Konstantin]

Цитата

По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, цены на квартиры больше снижаться не будут

Стоимость жилья в России за последние три года снизилась примерно на 30%, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень в эфире радиостанции «Эхо Москвы». Министр уточнил, что речь идет о ценах без учета инфляции.

По словам Меня, сейчас на рынке жилья наступил «некий баланс», при котором себестоимость строительства жилья приблизилась к рыночным ценам. Средняя цена квадратного метра жилья в регионах на сегодняшний день составляет 35-45 тысяч рублей. Чиновник полагает, что ждать еще большего спада цен покупателям незачем. По его мнению, уменьшаться стоимость квадратного метра уже не будет.
Впрочем, Мень уже далеко не первый раз заявляет о том, что цены на квартиры находятся «на дне». В середине июня прошлого года он рассказал, что прибыль застройщики в большинстве своем минимизировали и поэтому решение о покупке жилья на семейном совете гражданам следует принимать как можно быстрее.
А в начале лета директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин заявлял, что цены на жилую недвижимость в России находятся на минимальных значениях и больше снижаться не будут.

ага, конечно.. в рублях еще и не стали падать еще 20-30% рублевые упадут

[Dminik]

Переехали в Псков из Новосибирска, квартиру взяли в ипотеку, конечно переплата космическая, но по другому никак( пока мы живем у родни, но все вещи уже с собой перевезли с нижегородской 1-я Транспортная. В свою квартиру заедем перед Новым Годом, там как раз закончится ремонт.

[legooo]

Вообще-то можно снимать квартиру и копить,переплата и срок накопления сократится вдвое

[Serginn]

Dminik (28.09.2017 - 00:00) писал:

Переехали в Псков из Новосибирска, квартиру взяли в ипотеку, конечно переплата космическая, но по другому никак( пока мы живем у родни, но все вещи уже с собой перевезли с нижегородской 1-я Транспортная. В свою квартиру заедем перед Новым Годом, там как раз закончится ремонт.

Я что-то не понял, нижегордская 1-я транспортная всех в Псков везёт? Пусть нахер к себе в нижний возят.

КристаллК (27.09.2017 - 12:54) писал:

Мой одноклассник в Пскове квартиру приобрел, в центре города. Переехали из Братска всей семьей. Кстати, вещи и мебель они перевозили с нижегородскими перевозчиками 1-я Транспортная спам . Жилье им удалось найти через знакомых в Пскове. Без знакомств в любом городе самому тяжело найти жилье, тем более хорошее, недорогое, и чтобы на мошенников не попасть. Плюс, действительно, надо хорошо знать район, в котором планируется приобретать жилье, т. к. обычно дешевые квартиры не в самых лучших районах.

КристаллК (16.09.2017 - 17:25) писал:

Мы вот совсем недавно отпраздновали новоселье! Переехала из родного Питера! За мужем... Организацией переезда, кстати, занимались перевозчики из Нижнего Новгорода 1-я Транспортная спам . Муж мой родом из Пскова. Изначально я к себе его звала в Питер, все-таки город более развитой. Но, к сожалению, у той компании, в которой работает мой муж, в Санкт-Петербурге нет филиала (вообще компания московская). Вот муж и остался трудиться в псковском филиале, и я рядышком с ним)) Это главное)

Сообщение отредактировал Konstantin: 28.09.2017 - 17:37