Сообщений в теме: 1961

[Дмитрий Александров]

На рынке жилья Москвы цены стоят, квартиры - висят, риэлторы и продавцы ждут. Эксперты уверены: это на годы.

[Konstantin]

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 02:10) писал:

На рынке жилья Москвы цены стоят, квартиры - висят, риэлторы и продавцы ждут. Эксперты уверены: это на годы.

могу сказать в питере такая же херня .... пол питера сейчас продается....

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 02:10) писал:

На рынке жилья Москвы цены стоят, квартиры - висят, риэлторы и продавцы ждут. Эксперты уверены: это на годы.

вот это и есть точка максимальной цены за какой то промежуток времени и нулевого спроса.... ... по теории спрсоа и предложения такоо быть не может .. но такое есть..
когда все купили .. покупатеетй больше нет.. остались только продавцы со своими метрами ...
хочешь - жди, не хочешь ждать сбавляй цену... решил ждать... сбавишь цену потом...

[Дмитрий Александров]

Konstantin (06.12.2013 - 09:20) писал:

вот это и есть точка максимальной цены за какой то промежуток времени и нулевого спроса.... ... по теории спрсоа и предложения такоо быть не может .. но такое есть..
когда все купили .. покупатеетй больше нет.. остались только продавцы со своими метрами ...
хочешь - жди, не хочешь ждать сбавляй цену... решил ждать... сбавишь цену потом...

По теории спроса и предложения как раз все закономерно. Платежеспособный спрос падает, предложение растет.

[Konstantin]

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 12:25) писал:

По теории спроса и предложения как раз все закономерно. Платежеспособный спрос падает, предложение растет.

в том то и дело что не так ...

Цитата

Закон спроса и предложения — объективный экономический закон, устанавливающий зависимость объёмов спроса и предложения товаров на рынке от их цен. При прочих равных условиях, чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос (готовность покупать) и тем меньше предложение (готовность продавать).

вчитайся еще раз  что написано....
первое что сразу бразается в клаза ...
1. не цена на недвижимость зависит от обьемов спроса и предложения. а наоборот

Цитата

..., устанавливающий зависимость объёмов спроса и предложения товаров на рынке от их цен.

Еще раз повторюсь: ни  цен от обьемов спроса и предоожения, а  спроса и предложения от цен. ну это как например зависимость Зависимость красных дней в календаре от государственных праздников и выходных.. ты конечно можешь разукрасить все дни в календаре в карсный цвет ... но от этого количество выходных и праздников не увеличится.. или например зависимость интенсивности движенияавтомобильного транспорта от времени суток... можно конечно заставить всех ездить  только по ночам .. но этого ночь не станет днем.... И это для многи остается загадкой... как такое может быть...   Но  оно есть
2. Рассмотрим вторую часть

Цитата

При прочих равных условиях, чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос (готовность покупать) и тем меньше предложение (готовность продавать)

Что это значит в приложении к недвижимости: "чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос и тем меньше предложение"
Сегодня метр стоит 100р... спрос равен к примеру 10.... завтра цена стала 90.. спрос стал 20.... поеле завтра  цена стала 50.... спрос стал 100...
В чем логика то?
А логика в том что закон спроса и предложения не работает на рынках ( на открытых рынках). В чем это выражается... ?
Рассмотрим пример из википедии.. цена на товар падет ... закон спроса и предложения говорит о том что спрос на этот товар будет расти по мере снижения цены..., а предложения будет уменьшаться....
Но рынки говорят что когда что то падет .. то наоборот людей одолевает страх и паника.. они готовы продавать по любой цене ... только бы избавится от товара.. пусть даже и себе в убыток... на рынке даже откроют коротких позиций... и вот когда все окажутся в продажах... когда продавать уже будет некому...рынки пойдут вверх.... потмоу что  предложение стало быть равно нулю..

Вот  как это выглядит на практике... дэйли сантимент индекс на паре евродоллар...
Когда на рынке более 75% бков ( купивших пару евродоллар)то это экстримальное значение.. значит покупать больше некому - рынки разворачивются ... цена начинает падать
или когда на рынке менее 20% медведей .. то это экстримальное значение и значит предложения больше нет .. рынки разворачиваются и идут вверх...
Хотя теория спроса  говорит о тм что если на рынке спрос =0....( меньше уже быть не может) то цены должны продолжать расти.. а если на рынке предложение =0.. то значт меньше уже быть не может.... значит цены должны продолжать падать ...

[Serginn]

Да, вторичку счас сложно продать. Двуху хрущобу в ненавистном Дмитрию районе с мая продавал. Но вроде все.

[Konstantin]

Serginn (06.12.2013 - 13:16) писал:

Да, вторичку счас сложно продать. Двуху хрущобу в ненавистном Дмитрию районе с мая продавал. Но вроде все.

уверяю тебя дело не во вторичке.. для новго жилья еще все хуже.... мало того что его сейчас сложно продать. так после НГ его вообще нельзя будет продавать .. на неопределенный срок..

[Финдус]

Konstantin (06.12.2013 - 13:17) писал:

так после НГ его вообще нельзя будет продавать .. на неопределенный срок..

Почему?

[Konstantin]

Финдус (06.12.2013 - 13:32) писал:

Почему?

закон меняют..
ввобдят обязательное страховани  от недостроя...
без этого сертификата сделки по долевке  по 214ФЗ не будут регистрироватся в регпалате...
Как ты понимаешь риск недостроя к сроку сдачи .. достаточно высоки страховые компании это понимают и выставляют тарифы 5-7% от стоимости жилья...
а поскольку недострой одного дома -  приводит к страховм выплатам в пару сотен  клиентов .. то риск получается огромный...
С некоторыми застройщиками вообще  нет готовых работать страховщиков..
у некоторых запредельные тарифы
Ну вот пример: дом на народной 15.. представь какие б убытки понесла страховаякомпания если б  застраховала все квартиры от недостроя....
При этом насколько я понял обязаность с застройщика - завершить строительство никто не снимает..
ну это что то вроде ОСАГО для долевого строительства..

Как ты понимаешь стоимость страховки - будут оплачивать не строители а покупатели. впрочем как всегда.
Но  самое важное что не все страховые компании готовы  брать на себя такие риски... при том что всем понятно что риск строителя не  уложиться в сроки болеечем реальный

[Serginn]

Konstantin (06.12.2013 - 13:40) писал:

Как ты понимаешь стоимость страховки - будут оплачивать не строители а покупатели. впрочем как всегда.
Но  самое важное что не все страховые компании готовы  брать на себя такие риски... при том что всем понятно что риск строителя не  уложиться в сроки болеечем реальный

Ясно, надо брать до НГ)

[Финдус]

Значит спрос на вторичку будет выше

[Konstantin]

как то так
http://creditestate....-zastroyshhika/

Цитата

1. Застройщик обязан до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

вот и прикинь.... 100квартирынй дом .... 3-4% будет стоимость страховки .. получается 3-4 квартиры просто отходят в страховую компанию.... для пскова это 6-10 лямов....  и то еще до заклчения договора с первым клиентом ..

Serginn (06.12.2013 - 13:44) писал:

Ясно, надо брать до НГ)

не уверен...)) если есть необходимость .. то как минимум на превичке вырастут цены на стоимость страховки

Финдус (06.12.2013 - 13:44) писал:

Значит спрос на вторичку будет выше

произойдет перераспределение... так сказать

[Konstantin]

Финдус (06.12.2013 - 13:44) писал:

Значит спрос на вторичку будет выше

ой
значится так
спрос будет таким же
только предложения новостроек уйдут с рынка... люди то может будут хотеть купить в новостройках... но их долевку без страховки не зарегистрируют....

[Финдус]

Konstantin (06.12.2013 - 13:54) писал:

только предложения новостроек уйдут с рынка... люди то может будут хотеть купить в новостройках... но их долевку без страховки не зарегистрируют....

Им придется покупать вторичку -> рост спроса на вторичку

[Konstantin]

Финдус (06.12.2013 - 13:58) писал:

Им придется покупать вторичку -> рост спроса на вторичку

как то так.... про то  пока ни слова.. но все кто работают по 214ФЗ это прекрасно понимают и знаю.. потому сейчас пре НГ в питере можно купить дома со сроком сдачи в 16 году ... студию например 25 метров за 1.6 ляма в 10мин транспортом от комендана... что практически бесплатно по питерским меркам

[Дмитрий Александров]

Konstantin (06.12.2013 - 13:07) писал:

1. не цена на недвижимость зависит от обьемов спроса и предложения. а наоборот

Они зависят взаимно друг от друга. Цены зависят от баланса спроса и предложения, баланс спроса и предложения зависит от цен. Плюс не стоит забывать, что рынок недвижимости - это такое место, где имеет место довольно сильный лаг между событиями и откликом на них, поэтому изменения баланса спроса и предложения сказываются на ценах не сразу, а через несколько месяцев минимум.

Цитата

Что это значит в приложении к недвижимости: "чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос и тем меньше предложение"

В обратную сторону это работает точно так же.

I=U/R, U=IR, R=U/I - как не напиши, суть остается неизменной.

Serginn (06.12.2013 - 13:16) писал:

Да, вторичку счас сложно продать. Двуху хрущобу в ненавистном Дмитрию районе с мая продавал. Но вроде все.

И почем вышло, если не секрет? Я два с половиной года назад аналогичную квартиру за полтора ляма продал в хорошем состоянии.

Konstantin (06.12.2013 - 13:40) писал:

закон меняют..
ввобдят обязательное страховани  от недостроя...
без этого сертификата сделки по долевке  по 214ФЗ не будут регистрироватся в регпалате...

Ну, будут продавать по ПДКП, особых проблем это и сейчас не вызывает.

Konstantin (06.12.2013 - 13:54) писал:

люди то может будут хотеть купить в новостройках... но их долевку без страховки не зарегистрируют....

Сей факт большинство покупателей никогда не останавливал. Это буквально в последние пару лет все стали грамотными и зациклились на 214-ФЗ, хотя единственное, от чего он сколько-нибудь эффективно защищает - это от двойных продаж.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 06.12.2013 - 15:16

[Konstantin]

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 15:11) писал:

Ну, будут продавать по ПДКП

на ПДКП не дают ипотеку.. ибо  формально это филькина грамота ...  любой участник  такого договора может в одностороннем порядке  его расторгнуть или заключить  3-4 таких договора с разными лицами или после окончания строительства продать другому лицу дороже....а вернуть только изначально уплаченную сумму.
по предварительному договору - реально можно только корову покупать...  ну если говорить рыночным языком - это фьючерс... который одно лицо может анулировать вернув изначально уплаченные средства

поясни

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 15:15) писал:

"чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос и тем меньше предложение"
В обратную сторону это работает точно так же.

"чем  больше платежеспособный спрос и чем меньше предложение - тем ниже цена? " - поясни  что ты имел ввиду. говоря о том что в обратную сторону это так же работает?

Ты сам вдумайся в обратную сторону - как это может работать?  Или  я совсем дурак?

сам то понял что написал?))))

Сообщение отредактировал Konstantin: 06.12.2013 - 15:24

[Дмитрий Александров]

Konstantin (06.12.2013 - 15:22) писал:

на ПДКП не дают ипотеку..

Ипотека - около 20-30% рынка всего. Остальное идет за нал.

Цитата

ибо  формально это филькина грамота ...

Формально да. Фактически - всем пофиг.

Цитата

ем  больше платежеспособный спрос и чем меньше предложение - тем ниже цена?

Костя, ну не прикидывайся валенком.

При повышении платежеспособного спроса и неизменном объеме предложения цены растут. Если цены растут слишком бодро, это уменьшает платежеспособный спрос и в конечном итоге приводит к уменьшению цен. Саморегуляция.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 06.12.2013 - 15:28

[Konstantin]

Тоесть я знаю обратимые законы
1. чем выше температура - тем выше давление  ( при прочих равных)... чем выше двление тем выше температура
2. чем   больше скорость тем меньше время пути ... .чем меньше время в пути тем выше должна быть скорость
это я понимаю...
Но чем меньше цена - тем выше спрос ....  как может работать в обоих направлениях.. чем выше спрос - тем ниже цена?
Тут даже я запутался ... в чем же тогда заключается закон спроса...  и предложения... как он по твоему  работает в прямом направлении ( зависимость спроса и предложения от цены) и какова его формулировка  в обратном направлении ( зависимость цены от спроса и предложения)

[Дмитрий Александров]

Konstantin (06.12.2013 - 15:29) писал:

Но чем меньше цена - тем выше спрос ....  как может работать в обоих направлениях.. чем выше спрос - тем ниже цена?

"В обоих направлениях" - это значит, что изменения цен влияют на баланс спроса/предложения, а баланс спроса/предложения влияет, в свою очередь, на изменение цен. Это взаимосвязанные вещи, и что тут первично, а что вторично - сказать сложно, как с яйцом и курицей.

[Konstantin]

Дмитрий Александров (06.12.2013 - 15:27) писал:

При повышении платежеспособного спроса и неизменном объеме предложения цены растут.

извени дорогой .. ты где это прочитал.. я конечно не знаток экономики .. н ов википедии в статье о законе спроса и предложения написано иное

Цитата

чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос (готовность покупать) и тем меньше предложение (готовность продавать)

У тебя: при повышении спроса ( при прочих равных) - цены растут....
В Википедии: при снижении цен - спрос повышается...
не сходятся уравнения....

Давай отбросим всё что мы знали до этого...
прочитай один абзац.... и скжи исходя из того что в нем написано.. При снижении цены спрос при этом увеличивается или уменьшается?
Не из того как у тебя есть в голове и как ты думаешь это должно быть . .а тупо прочитай  закон и скажи согласно форулировкее закона как изменяется спрос при снижении цены?

Цитата

Закон спроса и предложения — объективный экономический закон, устанавливающий зависимость объёмов спроса и предложения товаров на рынке от их цен. При прочих равных условиях, чем цена на товар ниже, тем больше на него платёжеспособный спрос (готовность покупать) и тем меньше предложение (готовность продавать). Обычно цена устанавливается в точке равновесия между предложением и спросом. Закон окончательно сформулирован в 1890 году Альфредом Маршаллом.

Сообщение отредактировал Konstantin: 06.12.2013 - 15:41