Сообщений в теме: 1961

[Дмитрий Александров]

eegeka (23.11.2013 - 17:39) писал:

За эти деньги можно(если повезет) прикупить 100 кв метров недвиги, аренда ее  будет примерно 500-800 т. р. следовательно 10-16 процентов.

Я, конечно, в коммерческих делах не силен, но... 500-800 для Пскова - чота какой-то космос за 100-то метров.

[Финдус]

Дмитрий Александров (23.11.2013 - 19:35) писал:

Я, конечно, в коммерческих делах не силен, но... 500-800 для Пскова - чота какой-то космос за 100-то метров.

почему? Смотря где и какого качества. Это ж за год, т.е. где-то 400-650 рублей за метр в месяц.

[Дмитрий Александров]

Финдус (23.11.2013 - 20:25) писал:

почему? Смотря где и какого качества. Это ж за год, т.е. где-то 400-650 рублей за метр в месяц.

Простите, тупанул. Почему-то подумал, что за месяц. Пить надо меньше, надо меньше пить! %)

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 23.11.2013 - 20:33

[Konstantin]

eegeka (23.11.2013 - 17:39) писал:

Константин объясни пожалуста как комерческая недвижимость рента меньше депозита. Я считаю так.
5 лимонов на депозите в год принесут 400-500 т. р 8-10 процентов.
За эти деньги можно(если повезет) прикупить 100 кв метров недвиги, аренда ее  будет примерно 500-800 т. р. следовательно 10-16 процентов.
Где я ошибаюсь?

я говорил о жилой недвижимости.....
если интересно можно конечно посчиттать... но кого это интересует.. по двум причинам
1. ты не учитываешь налоги а сдача комерческой недвижки это уже не сдача комнат на 11 месяцев... там уже договора регистрируются в налоговой и соответвенно налоги как минимум 13% ..а учитывая то что рки очень редко снимают помещения от фииков .. то для этого еще и юр лицо делают... и тут естественно появляются и другие издержки...
по комерции тут важно всетаки расположение ....  и там совершенно другие суммы.. коммерческую недвижку ты за 3-5 лямов не купишь ничего приличного ...

Финдус (23.11.2013 - 15:43) писал:

Мне главное чтобы не упало в два раза сразу после того как я куплю

если я скажу что б ты заложил риск снижения цен 30%.... тебе легче от этого будет?

[Кофесутра]

Konstantin (23.11.2013 - 15:04) писал:

а когда олимпиада .. я не в курсе...
прогноз... цены будут расти ниже инфляции(6%) и гарантированно медленнее депозита в 10%
если с нового года  начнется закручивания финансирования бюджетов всех уровней....то лююди перестанут думать о недвике на 3 года минимум..
краткосрочно .. все будет норалмьно .. но расти неддвижка уже не будет такимиже темпами как до 2007.. даже не  будет опрежать инфляцию..

Ну это всем понятно...

Konstantin (23.11.2013 - 15:04) писал:

потому что есть два равносильных варината....
плохой .. когда деньги заканчиваются.... и все премии и тп перестают платить
второй когда деньги заканчиваются и их начинают печатать ..

Госсектор в любом случае будет на коне. В Пскове многие получают по 50-100 тыс., а ты про хлебушек говоришь

[Дмитрий Александров]

АндрейС (23.11.2013 - 21:29) писал:

Госсектор в любом случае будет на коне. В Пскове многие получают по 50-100 тыс., а ты про хлебушек говоришь

Прямо так и многие? К какого количества населения Пскова такие зарплаты? Может, пара-тройка процентов и наберется....

[Кофесутра]

Дмитрий Александров (23.11.2013 - 21:49) писал:

Прямо так и многие? К какого количества населения Пскова такие зарплаты? Может, пара-тройка процентов и наберется....

в Пскове почти 20 тыс. человек только за год получили права!!! И едят по городу в основном новые иномарки..а как послушать так у всех кризис

[Дмитрий Александров]

АндрейС (23.11.2013 - 21:52) писал:

в Пскове почти 20 тыс. человек только за год получили права!!! И едят по городу в основном новые иномарки..а как послушать так у всех кризис

Это не показатель. Человек может купить машину за 300-500 тыщ в кредит на 10 лет при зарплате 20 тыщ.

ИЧСХ, многие так и делают, судя по всему.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 23.11.2013 - 21:55

[eegeka]

Финдус (23.11.2013 - 20:25) писал:

почему? Смотря где и какого качества. Это ж за год, т.е. где-то 400-650 рублей за метр в месяц.

Есть и за 1000р метр.

Дмитрий Александров (23.11.2013 - 21:56) писал:

Это не показатель. Человек может купить машину за 300-500 тыщ в кредит на 10 лет при зарплате 20 тыщ.

ИЧСХ, многие так и делают, судя по всему.

300-500т. р. это так себе средство передвежения. А реально по Пскову много машин за 1000т. р. Незнаю, но из всегол колличества таких около 30 процентов.

Константин даже заплатив налоги получается больше, чем аренда жилья. Примерный ценник на комерческую недвигу 45-50 т. р. метр в новостройке, так что за 5 лимонов вполне можно что то прикупить.

[Konstantin]

честно скажу коммерческой не интересовался столь углубленно

[Кофесутра]

Konstantin (24.11.2013 - 10:02) писал:

честно скажу коммерческой не интересовался столь углубленно

а  думаю-откуда берется столько фирм, спрос на аренду высокий и ничего не пустует. Что делают все эти люди?

[Konstantin]

Хотя нет вру.... изучал но забросил
здесь у арагеры была аналитика за какой то год... так вот в ней говорилось и я в общем то согласен... что ценность девелоперских организаций в большей степени зависит от стоимости активов чем от генерируемого денежного потока
http://arsagera.ru/a...a/nedvizhimost/
Есть такая компания Международный центр торговли
http://www.wtcmoscow.ru/about/
так вот они владеют комплексом зданий в москве включая офисы гостиницу ретсораны апартоменты конференцзалы  стоянки магазины... .
так вот к чему это я...
Недавно я снова и обсчитывал ( вбивал данный новые)
так вот что получается

Рентабельность ( отношение чистой прибыли к выручке) более 20%.... что по российским меркам вообще замечательно....такой эфективности нет даже в нефтегазовом секторе....
Тоесть если смотреть в лоб то  возврат инвестиций у предприятия менее 5 лет.... что весьма не дурно даже для россии..
теперь сомтрим какой процент от генерируемомго денежного потока идет на выплату дивидендов....а это уже стабильно выше 10%... что так же весьма не дурно...
Так что по мне так если инвестировать в недвижку - то имея деньги можно найти наиболее эффективные способы. а не действовать в лоб....
вот вам один из эфективных вложений в недвижимость
а покупка квартир или офиса и попытка построить на этом эфективный бизне - это не моё....

[razdwa]

Konstantin (23.11.2013 - 20:47) писал:

я говорил о жилой недвижимости.....
если интересно можно конечно посчиттать... но кого это интересует.. по двум причинам
1. ты не учитываешь налоги а сдача комерческой недвижки это уже не сдача комнат на 11 месяцев... там уже договора регистрируются в налоговой и соответвенно налоги как минимум 13% ..а учитывая то что рки очень редко снимают помещения от фииков .. то для этого еще и юр лицо делают... и тут естественно появляются и другие издержки...
по комерции тут важно всетаки расположение ....  и там совершенно другие суммы.. коммерческую недвижку ты за 3-5 лямов не купишь ничего приличного ...

если я скажу что б ты заложил риск снижения цен 30%.... тебе легче от этого будет?

неужели вы не понимаете, что коммерческую недвижку ОЧЕНЬ часто сдают на 11 месяцев (чтобы нигде не регистрировать, указывается срок в договоре 11 месяцев. потом просто пролонгация)?
и что ОЧЕНЬ просто указать в договоре арендую плату 10000, а на руки получать 100.000?

Сообщение отредактировал razdwa: 24.11.2013 - 10:41

[бродяга]

Дмитрий Александров (23.11.2013 - 21:49) писал:

Прямо так и многие? К какого количества населения Пскова такие зарплаты? Может, пара-тройка процентов и наберется....

у меня в этих пределах

АндрейС (24.11.2013 - 10:12) писал:

а  думаю-откуда берется столько фирм, спрос на аренду высокий и ничего не пустует. Что делают все эти люди?

сам не пойму. может они друг друга работой обеспечивают? как бюрократы

[Дмитрий Александров]

бродяга (24.11.2013 - 11:53) писал:

у меня в этих пределах

Радуйся. Ты избранный.

[бродяга]

Дмитрий Александров (24.11.2013 - 12:13) писал:

Радуйся. Ты избранный.

неприкрытая лесть? мне это нравится.. хотя и неправда

мне сборщик с балатона, когда стенку собирал, поделился, что только на халтурах от 50 тысяч в месяц поднимает

Сообщение отредактировал бродяга: 24.11.2013 - 12:20

[Дмитрий Александров]

бродяга (24.11.2013 - 12:18) писал:

мне сборщик с балатона, когда стенку собирал, поделился, что только на халтурах от 50 тысяч в месяц поднимает

- Доктор! Я жену за ночь больше восьми раз не могу!
- ??? А кто тебе сказал, что надо больше?
- Да вот сосед говорит, что за ночь по пятнадцать раз может!
- Ну и ты говори!

[бродяга]

Дмитрий Александров (24.11.2013 - 12:24) писал:

- Доктор! Я жену за ночь больше восьми раз не могу!
- ??? А кто тебе сказал, что надо больше?
- Да вот сосед говорит, что за ночь по пятнадцать раз может!
- Ну и ты говори!

ну вообще то я когда на сборку договаривался, у него было занято вперед. а берут они 10% от стоимости. за вечер 1-3 сборки. посчитай?

[Дмитрий Александров]

бродяга (24.11.2013 - 12:25) писал:

ну вообще то я когда на сборку договаривался, у него было занято вперед. а берут они 10% от стоимости. за вечер 1-3 сборки. посчитай?

1) Не все деньги за сборку идут сборщикам.
2) Сезонность. Я летом заходил к ним, там три человека на весь зал лениво шлялось.
3) Их контингент в массе своей за сто рублей удавится.
4) Людям свойственно привирать.
5) ...


P.S. Я, когда по компам работал, бывало, тоже по три ходки за вечер делал рублей по 500-600 каждая (это было 10 лет назад, когда средние зарплаты были в разы ниже нынешних). Но зато потом несколько дней могли быть полностью по нулям. Такого, чтобы был постоянный вал клиентов с кучей бабла - не бывает.

Сообщение отредактировал Дмитрий Александров: 24.11.2013 - 12:46

[eegeka]

Дмитрий Александров (24.11.2013 - 12:46) писал:

1) Не все деньги за сборку идут сборщикам.
2) Сезонность. Я летом заходил к ним, там три человека на весь зал лениво шлялось.
3) Их контингент в массе своей за сто рублей удавится.
4) Людям свойственно привирать.
5) ...


P.S. Я, когда по компам работал, бывало, тоже по три ходки за вечер делал рублей по 500-600 каждая (это было 10 лет назад, когда средние зарплаты были в разы ниже нынешних). Но зато потом несколько дней могли быть полностью по нулям. Такого, чтобы был постоянный вал клиентов с кучей бабла - не бывает.

И то правда. Вот летом я неуспевал ничего и нормально зарабатывал, ваыше средней по региону, а сейчас( занялся заборостроительством) и эти несчастные 19 т. р. невыходят. Хорошо, что есть основная работа.
Мой шурин говорит ни одна халтура не стоит хорошей зарплаты. Если получать 50-60т. р. то сколько надо захалтурить в сезон что бы получить 700 т. р.??