Цены на недвижимость, подобно большинству финансовых рынков, подвержены волнообразным скачкам и падениям, которые повторяются с определенной периодичностью. Этому явлению даже дали название – The Real Estate Cycle, которое на русский язык можно перевести как «Цикличность рынка недвижимости». По поводу этой цикличности существует множество теорий. В последнее время в среде специалистов и аналитиков стала очень популярной теория о так называемом «Великом 18-летнем цикле».
Управляющий партнер
WRI Capital Group/
USA Property Dealer (компании, которая вот уже больше 55 лет занимается консультированием инвесторов на рынке недвижимости) Колин Бречбил в своей статье на
NuWire Investor, размышляет о причинах популярности этой теории, насколько она соответствует реалиям рынка, и о том, как сметливые инвесторы могут воспользоваться ее положениями.
Прежде всего, следуя за Бречбилом, разберемся в том, что из себя представляет теория о «Великом 18-летнем цикле». История ее возникновения такова. В 30-е годы прошлого столетия экономист Хоммер Хойт обнаружил, что цены на рынке недвижимости Чикаго в течение предыдущих 100 лет были подвержены «приливам» и «отливам» по почти идеальному 18-летнему циклу. То есть к концу 18-летнего периода темпы строительства и цены на рынке достигали своего пика. Затем происходило резкое падение, а затем в течение последующих примерно 18 лет шли вверх, пока не достигали очередного максимума, за которым следовало неизбежное падение.
На тот момент выводы Хойта казались безупречными. Но жизнь, как всегда внесла свои коррективы. Как видно на таблице, приведенной автором статьи, между 1925 и 1973 годом произошел огромный разрыв длинной в 48 лет, объяснить который можно катастрофическими последствиями Второй мировой войны и последовавшим за ней тяжелым и медленным восстановлением сил и ресурсов.
Впрочем, и позже рыночные циклы не следовали четкому циклу в 18 лет. Поэтому о теории Хойта забыли. Ее реанимировал, внеся существенные коррективы и уточнения, знаменитый сегодня на Западе экономист Фред Флодвори. В 2006 году, основываясь на этой концепции, он предсказал обвал рынка недвижимости, который последовал через 2 года, в 2008-м. Что вознесло на вершины популярности в среде инвесторов не только ученого, но и саму обсуждаемую нами теорию.
Таким образом, цифра 18 достаточно условна. «Следовательно, - делает вывод Колин Бречбил, - если вы ждете, что идеальный цикл позволит вам вкладывать свои деньги без всякого риска, то вы будете глубоко разочарованы. Идеального бизнес-цикла не существует. И главный вывод, который можно сделать - важны не временные рамки, а главные индикаторы, позволяющие вовремя сориентироваться в том, что на рынке грядут перемены».
Каковы же эти индикаторы? Для описания их характеристик автор приводит довольно большую цитату из исследования Флодвори, опубликованного в 2006 году. Приведем ее и мы. Вот, что писал тогда экономист:
“Колебания рынка недвижимости следуют определенным закономерностям. Первый фактор, который оказывает на него влияние – это кредитно-денежная экспансия монетарных властей. Такая экспансия искусственно снижает процентные ставки, что в свою очередь увеличивает заимствования в сферах длительного оборота, таких как жилищное строительство и рынок купли-продажи недвижимости. Такая экспансия снижает количество предложений, и тем самым ведет к увеличению как цен на аренду, так и на само жилье. Спекулянты в погоне за прибылью разгоняют спрос, а следовательно, и цены. Денежная экспансия ведет к ценовой инфляции, после чего власти отыгрывают назад, увеличивая процентные ставки.
Более высокие процентные ставки и высокие цены на недвижимость снижают прибыли бизнеса, снижают темпы роста инвестиций в новые капитальные объекты. Обратите внимание – сначала инвестиции все еще растут, но замедляют свои темпы. Отрицательные темпы роста приводят к замедлению роста как такового, а в итоге и к падению. Растущие процентные ставки приводят к росту выплат по кредитам. А поскольку цены и капиталы больше не растут, для тех, кто с трудом мог позволить себе дом или квартиру, и покупал в надежде на небольшие ежемесячные выплаты, вынуждены теперь эту недвижимость продавать. Растущая безработица также приводит к росту невыплат и потери жилья у безработных. Спекулянты переходят к тактике перекупки такого «плохого» жилья по ставкам ниже рыночных и быстрой его перепродажи наивным покупателям, которые не подозревают о наступлении очередного витка на рынке.
Сначала продажи жилой недвижимости падают, но владельцы упорно отказываются снижать цены, что приводит к увеличению непроданных квартир и домов. В Калифорнии, где цены на дома выросли в 2 раза за последние 5 лет, продажи упали на 29% с октября 2005 по 2006. Строительство нежилых помещений тоже падает. В связи с высоким вниманием прессы к рынку жилья, коммерческая недвижимость имеет даже большее значение для рыночного цикла. Инвестиционный интерес к капитальному строительству, включая строительство нежилых помещений, является двигателем рынка, а высокие цены на недвижимость и повышение процентных ставок ведут к снижению прибыльности инвестиций. Сегодня мы наблюдаем сокращение производства, сопровождающееся закрытием заводов и фабрик. Падение нежилого строительства произошло в октябре 2006 года, в то время как жилого строительства - еще раньше.”
Все эти теории и рассуждения, конечно же важны и могут помочь сориентироваться в ситуации. Но в каком положении мы находимся сегодня? И какую выгоду можно из этого положения извлечь? Если верить в «Великий 18-летний цикл», то путем несложных подсчетов можно прийти к выводу, что следующего пика на рынке следует ждать в середине 2020-х годов. Однако Берчбил предостерегает – не стоит фокусироваться на датах, а лучше смотреть на фундаментальные показатели. Он перечисляет некоторые из них: «В основном рынки жилой недвижимости не растут, но последствия недавнего коллапса уже уходят в прошлое. Если вы посмотрите на индекс доступности жилья, вы обнаружите, что сегодня покупка квартиры или дома имеет больший смысл, нежели еще несколько лет назад. Действительно, на многих рынках жилья сегодня дешевле его купить, нежели снимать. Процентные ставки сегодня падают, и ипотека более привлекательна, чем раньше».
Предсказать, что в ближайшее время начнется очередной рывок, и цены устремятся вверх такими же бешенными темпами, как до кризиса, не может никто. Но ипотечные ставки низки, цены вернулись на вменяемые уровни. То есть можно купить дом или квартиру по неплохим ставкам – что означает реальную прибыль. Правда, надеяться исключительно на рост цен не стоит, лучше делать деньги на сдаче в аренду, советует аналитик.
“Давайте предположим, что следующий пик произойдет где-то в районе 2025 года, что дает нам почти 13 лет до того, как пузырь рынка недвижимости начнет сдуваться. Хотите знать хороший план для выхода на пенсию? Как на счет того, чтобы купить так много недвижимости, как вы можете, получать ежемесячную прибыль от сдачи в аренду в течение следующих 10 лет, а затем продать ее, когда рынок дойдет до своего пика в середине 2020-х? Это лучше, чем работать до 80-ти. Таким, кстати, по мнению некоторых экспертов, скоро будет пенсионный возраст – пугающая перспектива, не так ли?” – завершает свои размышления Бречбил.
6
Konstantin (01.09.2012 - 12:54) писал:
