По адресу Псковская обл., Псковский р-н, д. Борисовичи, ул. Михайловская, д. 1 управляющая организация нарушает нормы Жилищного кодекса РФ и Правила и нормы технической эксплуатации фонда, а именно:
Управляющей организацией ООО УК «Жилсервис» 01.01.2013г. заключён договор № 19 (далее – Договор) с ООО «Монтаж-СК» на техническое обслуживание «системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения и управления эвакуацией при пожаре, системы автоматического дымоудаления, системы пожарного водоснабжения и гидранта («Комплекс»), находящегося по адресу: г. Псков, ул. Михайловская, д. 1, подъезды № 2, 3, 4, 5» сроком с 01.12.2012г. по 31.12.2013г. (так сказано в пункте 1.1 Договора по информации госкомитета Псковской области по делам строительства, ЖКХ, государственного строительного и жилищного надзора). Размер ежемесячной абонентской платы за эту услугу за два объекта в соответствии с Договором составляет 32 тыс. руб. в месяц.
На основании Договора с января 2013 года ООО УК «Жилсервис» (далее – УК) включила в общий счёт за услуги на содержание и ремонт жилых помещений дополнительную строку с начислением по тарифу 1,84 руб./м2 общей площади квартиры; с марта 2013 года этот тариф увеличился до 2,21 руб./м2, то есть на 20%.
Таким образом, самим фактом заключения Договора УК нарушила положения п. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ, не обеспечив выполнение законодательства о защите прав потребителей и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, я, как собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу Псковская обл., Псковский р-н, д. Борисовичи, ул. Михайловская, д. 1, не заключал с ООО УК «Жилсервис» договора на управление указанным многоквартирным домов и не был ознакомлен с таким договором, следовательно, УК не может от моего имени заключать дополнительные договоры и выставлять мне счета на оплату услуг, не предусмотренных решением Псковской городской Думы от 17.07.2009 N 861 (редакция от 17.07.2012) «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения». Данное решение ПГД применяется, поскольку собственниками не было принято решение о размере стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту жилого дома.
Кроме того, собственники квартир не были поставлены в известность о факте заключения Договора, как предписано подпунктом «г» пункта 6 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), им не предоставлены акты приёмки выполненных работ по Договору, не раскрывается в полной мере прочая информация, предусмотренная подпунктом «ж» пункта 6 указанных Правил. Фактически регламентные работы по обслуживанию пожарной сигнализации с начала 2013 года проводились один-два раза, её исправность регулярно не проверяется, хотя оплата со стороны УК выставляется ежемесячно.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. На основании пункта 2.2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», для обеспечения проведения работ по содержанию жилых домов из рекомендуемого перечня, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда (Приложение № 4 Постановления № 170), в том числе и пункта 11 раздела А указанного Приложения – «Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах» – в частности, необходимо:
1) для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создать объединённые диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования (пункт 2.2.3 Приложения);
2) средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счётчики должны быть установлены в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надёжную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами (п. 2.2.4 Приложения).
ОДС должна обеспечивать связь с организациями по обслуживанию инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.); работоспособность установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности (п. 2.7.2 Приложения).
Необходимо отметить, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов, в частности, техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления, включены в «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённый постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (пункт 15). Там же указано, что при выявлении повреждений и нарушений управляющей организацией при необходимости должен быть разработан план восстановительных работ, проведены восстановительные работы.
На основании пункта 2 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), Перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждён постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом (если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией).
Обеспечивающая указанные затраты на диспетчерскую службу статья присутствует в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения по управлению многоквартирным домом (на содержание аварийно-диспетчерской службы инженерных систем многоквартирного дома), составляя 0,38 руб./м2 общей площади в месяц (утверждена решением Псковской городской Думы от 17.07.2009 N 861, редакция от 17.07.2012). Соответственно, взимание дополнительной платы ООО УК «Жилсервис» за техническое обслуживание «системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения и управления эвакуацией при пожаре, системы автоматического дымоудаления, системы пожарного водоснабжения» является неправомерным, а заключённый УК договор с ООО «Монтаж-СК» недействительным.
Считаю необходимым отметить, что Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении № 6464/10 от 29 сентября 2010 года было дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества.
Так, в силу требований пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причём размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учётом предложений управляющей организации.
В соответствии со статьёй 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Подпункт 4.1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ наделяет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правом принятия решения о текущем ремонте общего имущества.
Следовательно, системное толкование совокупности приведённых положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является общеобязательной.
Кроме того, в соответствии со статьёй 28.4 КоАП РФ Прокуратура имеет право возбудить дело о любом административном правонарушении. Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьёй 7.22 КоАП РФ.
Данное обращение является повторным с учётом вновь открывшихся обстоятельств. На моё первое заявление от 20.03.2013г были получены уведомления Прокуратуры Псковской области № 25р-2013 от 28.03.2013 и Прокуратуры Псковского района № 187ж-2013 от 08.04.2013 о направлении его в другие органы власти без рассмотрения по существу. Государственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора в своём ответе № ст-09-1106 от 14.06.2013 (см. файлы-приложения к данному заявлению) не обнаружил нарушений со стороны ООО УК «Жилсервис» при заключении договора с ООО «Монтаж-СК».
С учётом вышеизложенного и на основании Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», Инструкции «О порядке рассмотрения обращений и приёма граждан в органах прокуратуры Российской Федерации», утверждённой приказом Генпрокуратуры России от 30.01.2013 N 45 прошу:
1. проверить:
а) соответствие договора управления ООО УК «Жилсервис» многоквартирным жилым домом по адресу Псковская обл., Псковский р-н, д. Борисовичи, ул. Михайловская, д. 1, требованиям законодательства в части его заключения и присоединения к нему новых собственников квартир;
б) правомерность заключения ООО УК «Жилсервис» договора на техническое обслуживание пожарной сигнализации с ООО «Монтаж-СК» в части порядка заключения договора (действительности договора), объекта этого договора (в нём указаны два обслуживаемых объекта), адреса нахождения обслуживаемого оборудования (указан несуществующий адрес, поскольку в г. Пскове нет улицы Михайловской);
в) обоснованность выставления дополнительных платежей в квитанциях по тарифу 1,84 руб./м2 и 2,21 руб./м2 от площади квартиры и возможность компенсации со стороны ООО УК «Жилсервис» неправомерно начисленных сумм по данной статье.
2. организовать выездную проверку изложенных фактов;
3. выдать предписание о выполнении необходимых мероприятий и работ, установить сроки их исполнения;
4. возбудить административное производство по статье 7.22 КоАП РФ, установить виновных лиц и привлечь их административной ответственности.
31
Yuriker (13.08.2013 - 17:55) писал:
Если что выкладывайте, вместе подкорректируем, одна голова хорошо, а много лучше, а "Ленин" в таких делах обязательно нужен! 
